¿Qué es una buena relación deuda-ingresos para una hipoteca? Lo que los prestamistas quieren ver

Tener un DTI “bueno” no es demasiado difícil

Su relación deuda–ingresos (DTI) es uno de los factores más importantes para calificar para una hipoteca.

DTI determina si usted es elegible para el tipo de hipoteca que desea. También determina la cantidad de casa que puede pagar. Así que, naturalmente, desea que su DTI se vea bien para un prestamista.

Afortunadamente, eso no es demasiado difícil. Los programas hipotecarios de hoy en día son flexibles, y una amplia gama de ratios de deuda a ingresos caen dentro o cerca de la categoría “buena”. Así que hay una buena probabilidad de que puedas ser aprobado siempre y cuando tus deudas sean manejables.

Verifique su elegibilidad hipotecaria (30 de diciembre de 2021)

En este artículo (Vaya a…)

• ¿Qué es un buen DTI?
• Requisitos de DTI por programa
• Calificar con un DTI alto
• Cómo calcular su DTI
• Consejos para mantener su DTI bajo
• Verifique su elegibilidad hipotecaria

¿Cuál es una buena relación deuda / ingreso?

Los diferentes programas hipotecarios tienen diferentes requisitos de DTI. Y los prestamistas también pueden establecer sus propios máximos. Por lo tanto, una proporción “buena” de deuda a ingresos puede variar en función de sus circunstancias.

En general, desea aspirar a una proporción de deuda a ingresos de alrededor del 36 por ciento o menos, pero no superior al 43 por ciento. He aquí cómo los prestamistas suelen ver DTI:

• 36% DTI o inferior: Excelente
• 43% DTI: Bueno
• 45% DTI: Aceptable (dependiendo del tipo de hipoteca y prestamista)
• 50% DTI: Máximo absoluto*

*Algunos programas, como el préstamo de la FHA y el préstamo casero de Fannie Mae, permiten un DTI de hasta el 50%. Sin embargo, es probable que necesite ‘factores de compensación’, como un puntaje de crédito más alto o un pago inicial más grande para calificar

Brian Martucci, un experto en hipotecas de Money Crashers, señala que una proporción del 36 por ciento a menudo se cita como el límite por debajo del cual su DTI se considera “bueno”.’

Sin embargo, no necesitas un DTI inferior al 36% para calificar. De hecho, es más común que los prestamistas permitan un DTI de hasta el 43%.

Tener un DTI “bueno” importa menos que tener un DTI que funcione con sus finanzas personales y objetivos de compra de vivienda

Verifique su elegibilidad para comprar una casa (30 de diciembre de 2021)

La regla de DTI del 43% para hipotecas

El tipo más común de préstamo para compradores de vivienda es una hipoteca conforme respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac.

Para calificar para un préstamo conforme, la mayoría de los prestamistas requieren un DTI del 43% o inferior. Así que, idealmente, querrás mantener la tuya por debajo de esa marca. (Esto se conoce a veces como la regla del 43%.’)

Jared Maxwell, vicepresidente y líder de la división de ventas directas de Embrace Home Loans, explica: “Las situaciones, los objetivos y las oportunidades de ingresos futuros de cada propietario de vivienda son diferentes. Pero una proporción por debajo del 43 por ciento típicamente lo ayudará a calificar para la mayoría de los programas de préstamos.”

“Esto significa que su deuda mensual solo puede ser el 43 por ciento de su ingreso mensual bruto, antes de impuestos”, explica Ralph DiBujnara, presidente de Home Qualified.

ITD superior al 43%

Puede ser posible obtener la aprobación con una relación deuda-ingresos superior al 43%.

“Históricamente, un ratio de DTI del 45 por ciento era el DTI máximo aceptable para los préstamos de Fannie Mae, lo que significaba que era muy difícil calificar para una hipoteca convencional por encima de ese umbral”, dice Martucci.

” Pero en 2020, Fannie Mae aumentó su DTI máximo aceptable al 50 por ciento, dando a los prestatarios excesivamente extendidos más espacio para respirar.”

Estas asignaciones DTI más altas pueden ser de gran ayuda para los prestatarios con bajos ingresos y/o altos niveles de deuda (por ejemplo, aquellos con pagos elevados de préstamos estudiantiles).

Sin embargo, también debe considerar las implicaciones de maximizar su DTI.

Obtener la aprobación con un DTI del 50% significa que la mitad de sus ingresos mensuales antes de impuestos se destinarán a su hipoteca y otras deudas. Ese número se sentirá aún más alto después de que se retiren los impuestos.

Puede decidir que calificar con el DTI máximo tiene sentido para usted. Pero si no, recuerde que no tiene que usar la asignación completa. Lo más importante es tener un pago de vivienda y un presupuesto mensual con el que se sienta cómodo.

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Los requisitos de deuda a ingresos varían según el programa de préstamos

Tenga en cuenta que cada préstamo puede tener límites máximos de relación DTI diferentes, según Martucci y Dave Cook, oficial de préstamos de Cherry Creek Mortgage.

Normalmente, el DTI máximo para cada uno de los principales programas de préstamos es el siguiente:

• Préstamos convencionales (respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac): DTI máximo de 45% a 50%
• Préstamos FHA: DTI máximo de 50%
• préstamos VA: No se especifica un DTI máximo, aunque los solicitantes de préstamos VA con DTI más altos podrían estar sujetos a un escrutinio adicional
• Préstamos del USDA: DTI máximo de 41% a 46%
• Préstamos Jumbo: DTI máximo de 43%

“En general, los prestatarios deben tener una proporción mensual total de deuda a ingresos del 43 por ciento o menos para ser elegibles para ser comprados, garantizados o asegurados por el VA, el USDA, Fannie Mae, Freddie Mac y la FHA”, agrega Maxwell.

” Pero si los prestatarios cumplen con ciertos requisitos de productos, se les puede permitir tener una proporción de DTI superior al 43 por ciento.”

Cómo calificar con un DTI alto

Si tiene un DTI superior al 43%, es posible que le resulte más difícil calificar para un préstamo hipotecario. Y si es aprobado, su préstamo puede estar sujeto a suscripción adicional que puede resultar en un tiempo de cierre más largo.

En general, los coeficientes DTI más altos se consideran un mayor riesgo cuando un asegurador revisa un préstamo hipotecario para su aprobación.

“En algunos casos, si el DTI se considera demasiado alto, el prestamista requerirá otros factores de compensación para aprobar el préstamo”, explica DiBujnara.

Dice que los factores de compensación pueden incluir:

• Ahorros o reservas adicionales
• Comprobante de historial de pagos a tiempo en facturas de servicios públicos o alquiler
• Una carta de explicación para mostrar cómo un solicitante podrá realizar pagos

Un puntaje de crédito más alto o un pago inicial más grande también podría ayudarlo a calificar.

Cook señala que, para préstamos convencionales, FHA y VA, su relación DTI es básicamente una prueba de aprobado/reprobado que no debería afectar la tasa de interés para la que califica.

“Pero si está haciendo un pago inicial de menos del 20 por ciento con un préstamo convencional, lo que requerirá que pague un seguro hipotecario, su proporción de DTI puede afectar el costo de ese seguro hipotecario”, agrega Cook.

En otras palabras, cuanto mayor sea su DTI, mayores serán las tasas de seguro hipotecario privado (PMI).

Cómo calcular su DTI

Para determinar su relación deuda–ingresos (también llamada su “relación back–end”), comience por sumar todos sus pagos mensuales de deuda.

Las deudas mensuales para DTI incluyen:

• Futuros pagos hipotecarios de la casa que desea (una estimación está bien*)
• Pagos de préstamos para automóviles
• Pagos de préstamos estudiantiles
• Pagos de préstamos personales
• Pagos de préstamos de consolidación de deuda
• Cualquier otro préstamo a plazos que pague mensualmente
• Pagos con tarjetas de crédito y otras líneas de crédito renovables (use su pago mensual mínimo)
• Pensión alimenticia
• Manutención de los hijos

*Al estimar el pago mensual de su hipoteca para calcular el DTI, asegúrese de que incluya los impuestos a la propiedad y el seguro de vivienda. Puede usar una calculadora de hipotecas con impuestos, seguro y PMI para ver su pago “real”

Su cálculo de DTI NO debe incluir:

• Pagos de alquiler
• Servicios públicos
• Factura de teléfono celular
• Facturas de Internet
• Comestibles
• Otros gastos no relacionados con deudas que no aparecen en su informe de crédito

A continuación, divida la suma de sus deudas por su ‘ingreso mensual bruto no ajustado.’Esta es la cantidad que gana cada mes antes de que se saquen los impuestos y otras deducciones, también conocida como su ingreso antes de impuestos.”

Luego, multiplique esa cifra por 100.

(Suma de Deudas Mensuales / Ingresos Mensuales Antes de Impuestos) * 100 = Su DTI

Por ejemplo, digamos que sus gastos mensuales de deuda son iguales a $3,000. Suponga que su ingreso mensual bruto es de 7 7,000.

$3,000 ÷ $7,000 = 0.428 x 100 = 42.8

En este caso, su relación deuda-ingresos es del 42.8%, justo dentro del límite del 43% que la mayoría de los prestamistas permitirán.

DTI Front-end vs. DTI back-end

Tenga en cuenta que los prestamistas examinarán la relación front–end y la relación back–end de su DTI.

“Su ratio de front-end simplemente analiza el pago total de su hipoteca dividido por su ingreso bruto mensual”, dice Cook.

La mayoría de los prestamistas quieren ver una relación de front-end no superior al 28%. Eso significa que sus gastos de vivienda, incluidos el capital, los intereses, los impuestos a la propiedad y el seguro de vivienda, no ocupan más del 28% de sus ingresos mensuales brutos.

” Pero en la mayoría de los casos,” dice Cook, “el ratio de deuda inicial no es el número que más importa en la suscripción. La mayoría de los programas de suscripción de préstamos de hoy en día se centran principalmente en el ratio de deuda de back–end.”

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Consejos para mantener baja su relación deuda-ingresos para calificar para una hipoteca

¿Le preocupa que su relación deuda-ingresos lo haga inelegible para un préstamo hipotecario?

Puede seguir estos consejos para reducir su DTI y mejorar sus posibilidades de aprobación de hipoteca:

• Consulte con uno o más prestamistas antes de solicitar un préstamo. “Obtenga su consejo sobre el monto de su pago de vivienda y qué límites de ratio de deuda se aplicarán al producto de préstamo que elija”, sugiere Cook. “Pida su mejor plan de acción para manejar su deuda”
• Haga su tarea. “Tenga una sólida comprensión de cómo su relación DTI afecta su capacidad para obtener una hipoteca. Y comprenda sus objetivos financieros, así como las deudas específicas que se pueden pagar para lograr esos objetivos”, Maxwell recomienda
• Reducir sus obligaciones de deuda mensuales. “Priorice temporalmente los pagos de deudas por encima de las contribuciones a cuentas de ahorro e inversión, que no sean las contribuciones a planes patrocinados por el empleador que debe hacer para calificar para la contrapartida de su empleador. Tire todo el dinero que pueda a saldos de deuda más pequeños que pueda reducir rápidamente”, aconseja Martucci. “Eliminar estos pagos y cuentas reducirá su ratio de DTI”
• Evite el uso excesivo de sus tarjetas de crédito y acumular saldos. Pague la deuda mensual de su tarjeta de crédito en su totalidad en lugar de hacer solo el pago mínimo. Mantener su’ ratio de utilización de crédito ‘ bajo, minimizando su saldo en comparación con los límites generales de su tarjeta de crédito, puede reducir su DTI y mejorar su puntaje de crédito, un doble golpe en su solicitud de préstamo
• No tome ningún préstamo nuevo antes de comprar una casa. Asumir una nueva deuda, como un préstamo de automóvil, aumenta su DTI. Esto puede reducir seriamente el presupuesto de compra de su casa. Por lo tanto, si es posible, debe evitar aceptar pagos mensuales nuevos en el(los) año (s) anterior (s) a la compra de su casa

Incluso si su DTI está dentro del rango “bueno” para calificar para hipoteca, no está de más intentar reducirlo antes de solicitar.

Cuanto más bajas sean sus deudas existentes, más podrá gastar en su hipoteca.

Trabajar para mejorar su relación deuda-ingresos antes de solicitar un préstamo hipotecario puede hacerlo elegible para una casa más grande y más cara.

Verifique su elegibilidad para la hipoteca

Estimar su DTI puede ayudarlo a determinar si calificará para una hipoteca y cuánta casa podría pagar.

Pero cualquier número que se te ocurra por tu cuenta es solo una estimación. Su prestamista hipotecario tiene la última palabra sobre su DTI y presupuesto de compra de vivienda.

Cuando esté listo para tomar en serio la compra de una casa nueva, necesitará una aprobación previa de la hipoteca para verificar su elegibilidad y presupuesto. Puedes empezar aquí mismo.

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