Real Estate development notes
při nákupu vývojového webu je důležité zajistit, aby web mohl být použit pro účel, pro který je získán. Pokud jde o věcná břemena, teoreticky by kupující neměl dostat žádné ošklivé překvapení. Nicméně, převažující spravedlivá věcná břemena mohou být těžko odhalitelná, ale mohou mít nákladné důsledky. Jaké jsou, Jaký je jejich dopad a jak lze minimalizovat riziko, které představují?
druhy věcného břemene
právní věcná břemena musí být uvedena v názvu servient (tj. zatížené) půdy. Věcné břemeno, které není uvedeno v hlavě, může nabýt účinku pouze jako spravedlivé věcné břemeno. Důvodem je to kvůli způsobu, jakým zavazují kupující. Právní věcné břemeno zavazuje všechny kupující, bez ohledu na to, zda o tom věděli, zatímco spravedlivé věcné břemeno zavazuje pouze kupujícího, který měl znalosti. Problém spravedlivých věcných břemen spočívá v tom, jak lze definovat “mít znalosti”.
spravedlivá věcná břemena
existují tři způsoby, jak spravedlivé věcné břemeno může kupujícího vázat:
- pokud byla chráněna v registru pozemkových poplatků jako D (iii) pozemkový poplatek. Právní zástupci kupujícího prohledají tento registr během procesu due diligence, takže odhalí takové věcné břemeno.
- (ve vztahu k určitým spravedlivým zájmům vůči neregistrovaným pozemkům), pokud kupující skutečně věděl o své existenci (ať už přímo informoval prodávající nebo vlastník věcného břemene, nebo z vlastního šetření). Opět platí, že kupující zde není překvapen.
- pokud věcné břemeno tvoří “převažující zájem”ve smyslu zákona o registraci pozemků 2002 (“LRA”). To znamená, že přepíše prodej/pronájem pozemku a zavazuje kupujícího, i když to není uvedeno v názvu. Zde je místo, kde se věci stávají složitějšími.
převažující zájmy
převažující zájmy jsou přísně omezenou kategorií předepsanou LRA. Spravedlivé věcné břemeno přepíše prodej, pouze pokud:
- věcné břemeno vzniklo před 13. říjnem 2003;
- služební pozemek (tj. kupovaný pozemek) byl zapsán dne 13. října 2003 nebo dříve; a
- právo bylo v době prodeje” otevřeně využíváno a uplatňováno”.
nebezpečí spočívá v tom, že věcné břemeno, jako je právo na cestu ve prospěch souseda, může být vytvořeno na předpis (užívání po dobu 20 let) bez nutnosti jakéhokoli papírování nebo oznámení. Pokud by vznikla před rokem 2003, mohla by svázat kupce, a to i toho, kdo o její existenci nevěděl. Požadavek “otevřeně používaný a vykonávaný” je objektivní. Nezáleží na tom, že si to kupující nevšiml, pouze to, že by to mohli spatřit, kdyby se podívali.
důsledky převažujících spravedlivých věcných břemen by neměly být podceňovány. V nejhorším případě, převažující spravedlivé věcné břemeno může být zásadně neslučitelné s plány developera pro web: právo na cestu může probíhat přímo uprostřed navrhovaného bloku bydlení, například. V oblastech, kde sousední pozemky nemusely po mnoho let změnit majitele, budou sousedé jedinými stranami, které mohou poskytnout svědectví o historickém užívání svého majetku, a developer nemusí být schopen vyvrátit jejich tvrzení, že věcné břemeno vzniklo před říjnem 2003 a od té doby se používá. Developer může mít malou možnost, než jednat s majitelem věcného břemene o uvolnění dotyčného práva, a to by se mohlo ukázat jako drahé.
co může kupující udělat?
vývojáři by měli před nákupem velmi pečlivě zkontrolovat pozemek. Věcné břemeno nemusí být používáno 24/7, aby bylo “otevřeně vykonáváno a užíváno”. Existuje nějaký náznak, že země může podléhat právu jiné strany na cestu, odvodnění, světlo, skladování nebo podporu? Existují nějaké průchody nebo příkopy, které se zdají přecházet do sousedního pozemku? Jak soused přistupuje k jejich půdě (nemusí to být stejné jako přístup k jejich půdě)? Jsou položky ponechány na pozemku, které nepatří prodávajícímu,a jak dlouho tam byly?
bylo by moudré, aby se hojné fotografie během kontroly před nákupem, protože to může být jediný důkaz developer má v rozporu s tvrzením ze strany souseda. Proveďte také rozsáhlé dotazy prodávajícího. Pokud je stránka příliš obtížná, velká nebo složitá na důkladnou kontrolu, vyčleňte některé finanční prostředky na řešení jakýchkoli neočekávaných sousedních práv.
autor: Julia Tobbell, Senior Associate, realitní spory, Londýn
pro další informace prosím kontaktujte:
Leave a Reply