Notes de développement immobilier
Lors de l’achat d’un site de développement, il est important de s’assurer que le site peut être utilisé aux fins pour lesquelles il est acquis. En ce qui concerne les servitudes, en théorie, un acheteur ne devrait pas avoir de mauvaises surprises. Cependant, il peut être difficile de détecter les servitudes équitables qui prévalent, mais elles peuvent avoir des conséquences coûteuses. Quels sont-ils, quel est leur impact et comment minimiser le risque qu’ils présentent ?
Types de servitude
Les servitudes légales doivent être notées sur le titre du terrain servant (c’est-à-dire accablé). Une servitude qui n’est pas indiquée sur le titre ne peut prendre effet qu’en tant que servitude équitable. La raison pour laquelle cela est important est à cause de la façon dont ils lient les acheteurs. Une servitude légale liera tous les acheteurs, qu’ils en aient eu connaissance ou non, alors qu’une servitude équitable ne liera qu’un acheteur qui en avait connaissance. Le problème des servitudes équitables est de savoir comment “avoir des connaissances” peut être défini.
Servitudes équitables
Une servitude équitable peut lier un acheteur de trois manières:
- S’il a été protégé au Registre des redevances foncières en tant que redevance foncière D(iii). Les avocats de l’acheteur effectueront une recherche dans ce registre au cours du processus de diligence raisonnable afin de découvrir une telle servitude.
- (En ce qui concerne certains intérêts équitables sur des terres non enregistrées) si l’acheteur connaissait réellement son existence (qu’il en ait été informé directement par le vendeur ou le propriétaire de la servitude, ou par ses propres enquêtes). Encore une fois, l’acheteur ici n’est pas pris au dépourvu.
- Si la servitude constitue un “intérêt prépondérant” au sens de la Loi sur l’enregistrement foncier de 2002 (” LRA”). Cela signifie qu’il annule la vente / location du terrain et lie l’acheteur même s’il n’est pas mentionné sur le titre. C’est là que les choses deviennent plus délicates.
Intérêts prépondérants
Les intérêts prépondérants sont une catégorie strictement limitée prescrite par la LRA. Une servitude équitable ne remplacera la vente que si:
- la servitude a été créée avant le 13 octobre 2003;
- la terre servante (c’est-à-dire la terre achetée) était enregistrée au plus tard le 13 octobre 2003; et
- le droit était “ouvertement utilisé et exercé” au moment de la vente.
Le danger est qu’une servitude, telle qu’un droit de passage au profit d’un voisin, puisse être créée sur ordonnance (utilisation pour une période de 20 ans) sans qu’il soit nécessaire de paperasse ou de notification. S’il est apparu avant 2003, il pourrait lier un acheteur, même celui qui ne connaissait pas son existence. L’exigence ” ouvertement utilisée et exercée ” est objective. Peu importe que l’acheteur ne l’ait pas repéré, seulement qu’il aurait pu le repérer s’il avait regardé.
Il ne faut pas sous-estimer l’implication des servitudes équitables primordiales. Dans le pire des cas, une servitude équitable prépondérante peut être fondamentalement incompatible avec les plans du promoteur pour le site : une emprise peut s’étendre directement au milieu d’un bloc d’habitation proposé, par exemple. Dans les zones où les parcelles voisines n’ont peut-être pas changé de mains depuis de nombreuses années, les voisins seront les seules parties à pouvoir témoigner de l’utilisation historique de leur propriété, et le promoteur pourrait ne pas être en mesure de réfuter ses affirmations selon lesquelles la servitude était survenue avant octobre 2003 et a été utilisée depuis. Le promoteur n’a peut-être guère d’autre choix que de négocier avec le propriétaire de la servitude pour une libération du droit en question, ce qui pourrait s’avérer coûteux.
Que peut faire un acheteur?
Les promoteurs doivent inspecter le terrain très soigneusement avant l’achat. Une servitude n’a pas besoin d’être utilisée 24h/24 et 7j/7 pour être “exercée et appréciée ouvertement”. Y a-t-il un indice que le terrain peut être soumis à l’emprise, au drainage, à la lumière, au stockage ou au soutien d’une autre partie? Y a-t-il des passages ou des fossés qui semblent traverser les terres voisines? Comment le voisin accède-t-il à ses terres (ce n’est peut-être pas la même chose que la façon dont il est censé accéder à ses terres)? Y a-t-il des objets laissés sur le terrain qui n’appartiennent pas au vendeur, et depuis combien de temps sont-ils là?
Il serait sage de prendre de nombreuses photos lors de l’inspection préalable à l’achat, car cela peut être la seule preuve que le développeur a pour contredire les affirmations du voisin. Faites également des enquêtes approfondies auprès du vendeur. Si le site est trop difficile, trop grand ou trop complexe pour être inspecté à fond, réservez des fonds pour faire face à tout droit voisin inattendu.
Auteur: Julia Tobbell, Associée principale, Litiges immobiliers, Londres
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