notas de desenvolvimento imobiliário
ao comprar um site de desenvolvimento, é importante certificar-se de que o site pode ser usado para a finalidade para a qual é adquirido. Quando se trata de servidões, em teoria, um comprador não deve obter surpresas desagradáveis. No entanto, substituir servidões equitativas pode ser difícil de detectar, mas pode ter consequências dispendiosas. Quais são eles, Qual é o seu impacto e como o risco que apresentam pode ser minimizado?
tipos de servidão
servidões legais devem ser anotadas no título da terra servente (ou seja, sobrecarregada). Uma servidão que não é anotada no título só pode ter efeito como uma servidão equitativa. A razão pela qual isso importa é por causa da maneira como eles ligam os compradores. Uma servidão legal vinculará todos os compradores, independentemente de saberem disso, enquanto uma servidão equitativa vinculará apenas um comprador que tenha conhecimento. O problema com servidões equitativas é como” ter conhecimento ” pode ser definido.
servidões equitativas
existem três maneiras pelas quais uma servidão equitativa pode vincular um comprador:
- se tiver sido protegido no Registo de encargos de terra como um D (iii) taxa de terra. Os solicitadores do comprador pesquisarão este registro durante o processo de Due diligence, portanto descobrirão tal servidão.
- (em relação a certos interesses equitativos sobre terras não registradas) se o comprador realmente soubesse de sua existência (seja diretamente informado pelo vendedor ou pelo proprietário da servidão ou de suas próprias investigações). Mais uma vez, o comprador aqui não é pego de surpresa.
- se a servidão formar um “interesse primordial”na acepção da Lei de registro de terras de 2002 (“LRA”). Isso significa que ele substitui a venda / locação do terreno e vincula o comprador, embora não seja anotado no título. Aqui é onde as coisas ficam mais complicadas.
interesses superiores
os interesses superiores são uma categoria estritamente limitada prescrita pela LRA. Uma servidão equitativa substituirá a venda somente se:
- a servidão foi criada antes de 13 de outubro de 2003;
- o servient terra (ou seja, a terra está sendo comprado) foi registrado em ou antes de 13 de outubro de 2003; e
- o direito estava sendo “abertamente usado e exercido” no momento da venda.
o perigo é que uma servidão, como um direito de passagem beneficiando um vizinho, pode ser criada por prescrição (uso por um período de 20 anos) sem necessidade de qualquer papelada ou notificação. Se surgisse antes de 2003, poderia vincular um comprador, mesmo aquele que não sabia de sua existência. O requisito” abertamente usado e exercido” é objetivo. Não importa que o comprador não o detectou, apenas que eles poderiam tê-lo visto se tivessem olhado.
a implicação de servidões equitativas superiores não deve ser subestimada. Na pior das hipóteses, uma servidão equitativa primordial pode ser fundamentalmente incompatível com os planos do desenvolvedor para o site: um direito de passagem pode correr direto no meio de um bloco de habitação proposto, por exemplo. Em áreas onde os vizinhos parcelas de terra não pode ter mudado de mãos, por muitos anos, os vizinhos vão ser as únicas partes que podem prestar testemunho histórico de uso de sua propriedade, e o desenvolvedor pode não ser capaz de refutar suas afirmações de que a servidão tinha surgido antes de outubro de 2003 e tem sido usado desde então. O desenvolvedor pode ter pouca escolha a não ser negociar com o proprietário da servidão para uma liberação do direito em questão, e isso pode ser caro.
o que um comprador pode fazer?
os desenvolvedores devem inspecionar a terra com muito cuidado antes da compra. Uma servidão não precisa estar em uso 24/7 para ser “abertamente exercida e apreciada”. Existe alguma sugestão de que a terra pode estar sujeita ao direito de passagem, drenagem, luz, armazenamento ou suporte de outra parte? Existem passagens ou valas que parecem atravessar para terras vizinhas? Como o vizinho acessa suas terras (isso pode não ser o mesmo que como eles devem acessar suas terras)? Os itens são deixados na terra que não pertencem ao vendedor e há quanto tempo eles estão lá?
seria sensato tirar fotos copiosas durante a inspeção de pré-compra, pois pode ser a única evidência que o desenvolvedor tem de contradizer quaisquer afirmações do vizinho. Faça perguntas extensas sobre o vendedor também. Se o site for muito difícil, grande ou complexo de inspecionar completamente, reserve alguns fundos para lidar com quaisquer direitos vizinhos inesperados.
Autor: Julia Tobbell, associada sênior, disputas imobiliárias, Londres
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