eiendomsutviklingsnotater
når du kjøper et utviklingssted, er det viktig å sørge for at nettstedet kan brukes til det formål det er anskaffet for. Når det gjelder servitutter, i teorien en kjøper bør ikke få noen ubehagelige overraskelser. Imidlertid kan overordnede rettferdige servitutter være vanskelig å oppdage, men kan ha kostbare konsekvenser. Hva er de, hva er deres innvirkning og hvordan kan risikoen de presenterer minimeres?
typer easement
Juridiske easements må noteres på tittelen på servient (dvs. tynget) land. En easement som ikke er nevnt på tittelen kan bare tre i kraft som en rettferdig easement. Årsaken til dette er på grunn av måten de binder kjøpere på. En juridisk servitutt vil binde alle kjøpere, uansett om de visste om det, mens en rettferdig servitutt vil bare binde en kjøper som hadde kunnskap. Problemet med rettferdig servitutter er hvordan “å ha kunnskap” kan defineres.
Rettferdige easements
det er tre måter som en rettferdig easement kan binde en kjøper:
- hvis Det har vært beskyttet På Land Avgifter Registrere Som En D (iii) land kostnad. Kjøpers advokater vil søke i dette registeret under due diligence-prosessen, slik at de vil avdekke slike servitutter.
- (i forhold til visse rettferdige interesser over uregistrert land) hvis kjøperen faktisk visste om sin eksistens (enten direkte informert av selgeren eller eieren av servitutt, eller fra sine egne undersøkelser). Igjen, kjøperen her er ikke tatt unawares.
- hvis easement danner en “overordnet interesse” i betydningen Av Land Registration Act 2002 (“LRA”). Dette betyr at det overstyrer salg/leie av landet og binder kjøperen selv om det ikke er notert på tittelen. Her er der ting blir vanskeligere.
Overordnede interesser
Overordnede interesser er en strengt begrenset kategori foreskrevet AV LRA. En rettferdig servitutt vil overstyre salget bare hvis:
- easement ble opprettet før 13 oktober 2003;
- tjenentlandet (dvs. landet som ble kjøpt) ble registrert på eller før 13. oktober 2003; og
- retten ble “åpent brukt og utøvd” på salgstidspunktet.
faren er at en servitutt, for eksempel en forflytning fordel en nabo, kan opprettes på resept (bruk for en periode på 20 år) uten behov for noen papirer eller melding overhodet. Hvis det oppsto før 2003, kunne det binde en kjøper, selv en som ikke visste om eksistensen. Kravet om” åpent brukt og utøvd ” er objektivt. Det spiller ingen rolle at kjøperen ikke oppdaget det, bare at de kunne ha oppdaget det hvis de hadde sett.
implikasjonen av overordnede rettferdige servitutter bør ikke undervurderes. I verste fall, en overordnet rettferdig servitutt kan være fundamentalt uforenlig med utviklerens planer for området: forkjørsrett kan kjøre rett gjennom midten av en foreslått blokk av boliger, for eksempel. I områder der nabo tomter ikke kan ha skiftet hender i mange år, naboene vil være de eneste partene som kan gi vitnesbyrd om den historiske bruken av deres eiendom, og utbygger kan ikke være i stand til å motbevise sine påstander om at servitutt hadde oppstått før oktober 2003 og har vært brukt siden. Utvikleren kan ha lite annet valg enn å forhandle med eieren av servitutt for en utgivelse av retten i spørsmålet, og dette kan vise seg dyrt.
Hva kan en kjøper gjøre?
Utviklere bør inspisere landet svært nøye før kjøp. En easement trenger ikke å være i bruk 24/7 å være “åpent utøves og nytes”. Er det noen hint om at landet kan være underlagt en annen parts rett til vei, drenering, lys, lagring eller støtte? Er det noen passasjer eller grøfter som ser ut til å krysse over til nabolandet land? Hvordan får naboen tilgang til deres land (dette kan ikke være det samme som hvordan de skal få tilgang til deres land)? Er varer igjen på landet som ikke tilhører selgeren, og hvor lenge har de vært der?
det ville være lurt å ta store bilder under inspeksjonen før kjøp, da det kan være det eneste beviset utvikleren må motsette seg eventuelle påstander fra naboen. Gjør omfattende henvendelser fra selgeren også. Hvis området er for vanskelig, stor eller kompleks å inspisere grundig, sette av noen midler for å håndtere eventuelle uventede naborettigheter.
Forfatter: Julia Tobbell, Fast Advokat, Eiendomstvister, London
for ytterligere informasjon vennligst kontakt:
Leave a Reply