nieruchomości development notes
przy zakupie witryny deweloperskiej, ważne jest, aby upewnić się, że strona może być wykorzystana do celów, dla których została nabyta. Jeśli chodzi o służebności, teoretycznie nabywca nie powinien otrzymywać żadnych przykrych niespodzianek. Jednak nadrzędne sprawiedliwe służebności mogą być trudne do wykrycia, ale mogą mieć kosztowne konsekwencje. Czym są, Jaki jest ich wpływ i w jaki sposób można zminimalizować ryzyko, jakie stwarzają?
rodzaje służebności
służebności prawne należy odnotować w tytule służebności (tj. Służebność, która nie jest wymieniona w tytule, może być skuteczna tylko jako sprawiedliwa służebność. Ma to znaczenie ze względu na sposób, w jaki wiążą nabywców. Służebność prawna wiąże wszystkich nabywców, niezależnie od tego, czy o niej wiedzieli, podczas gdy sprawiedliwa służebność wiąże tylko nabywcę, który posiadał wiedzę. Problem z sprawiedliwymi służebnościami polega na tym, jak można zdefiniować “posiadanie wiedzy”.
sprawiedliwa służebność
istnieją trzy sposoby, w jakie sprawiedliwa służebność może wiązać kupującego:
- jeżeli został on chroniony w rejestrze opłat za grunty jako opłata za grunty D(iii). Prawnicy nabywcy przeszukają ten rejestr podczas procesu due diligence, aby odkryć wszelkie takie służebności.
- (w odniesieniu do niektórych słusznych interesów dotyczących niezarejestrowanego gruntu), jeśli nabywca rzeczywiście wiedział o jego istnieniu (czy to bezpośrednio poinformowany przez Sprzedającego lub właściciela służebności, lub z własnych dochodzeń). Ponownie, nabywca nie jest zaskoczony.
- jeżeli służebność stanowi “nadrzędny interes” w rozumieniu ustawy o ewidencji gruntów z 2002 r. (“LRA”). Oznacza to, że unieważnia ona sprzedaż/dzierżawę gruntu i wiąże nabywcę, mimo że nie jest zaznaczona w tytule własności. Tutaj sprawy stają się trudniejsze.
interesy nadrzędne
interesy nadrzędne są ściśle ograniczoną kategorią określoną przez LRA. Sprawiedliwa służebność unieważni sprzedaż tylko wtedy, gdy:
- służebność powstała przed 13 października 2003;
- Ziemia służebna (tj. Ziemia nabywana) została zarejestrowana w dniu lub przed dniem 13 października 2003 r., a
- prawo to było “jawnie wykorzystywane i wykonywane” w momencie sprzedaży.
niebezpieczeństwo polega na tym, że służebność, taka jak prawo drogi z korzyścią dla sąsiada, może zostać stworzona na podstawie recepty (stosowanie przez okres 20 lat) bez potrzeby jakichkolwiek dokumentów lub powiadomień. Gdyby powstał przed 2003 r., mógłby wiązać nabywcę, nawet tego, który nie wiedział o jego istnieniu. Wymóg “otwarcie używany i wykonywany” jest obiektywny. Nie ma znaczenia, że nabywca go nie zauważył, tylko, że mógł go zauważyć, gdyby spojrzał.
nie należy lekceważyć wpływu nadrzędnych Sprawiedliwych służebności. W najgorszym przypadku nadrzędna sprawiedliwa służebność może być zasadniczo niezgodna z planami dewelopera dotyczącymi strony: prawo drogi może przebiegać prosto przez środek proponowanego bloku mieszkalnego, na przykład. Na obszarach, na których sąsiednie działki mogły nie zmieniać właściciela przez wiele lat, sąsiedzi będą jedynymi stronami, które mogą zeznawać w sprawie historycznego użytkowania ich nieruchomości, a deweloper może nie być w stanie obalić ich twierdzeń, że służebność powstała przed październikiem 2003 r.i jest używana do dziś. Deweloper może mieć mały wybór, ale negocjować z właścicielem służebności dla uwolnienia danego prawa, a to może okazać się kosztowne.
co może zrobić kupujący?
deweloperzy powinni dokładnie sprawdzić grunt przed zakupem. Służebność nie musi być używana 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu, aby być”otwarcie wykonywana i korzystana”. Czy jest jakaś wskazówka, że ziemia może być przedmiotem prawa innej strony drogi, drenażu, światła, przechowywania lub wsparcia? Czy są jakieś przejścia lub rowy, które wydają się przechodzić do sąsiedniej ziemi? W jaki sposób sąsiad uzyskuje dostęp do swojej ziemi (może to nie być to samo, co w jaki sposób ma uzyskać dostęp do swojej ziemi)? Czy przedmioty pozostawione na ziemi nie należą do sprzedającego i jak długo tam są?
dobrze by było zrobić obfite zdjęcia podczas kontroli przed zakupem, gdyż może to być jedyny dowód na to, że deweloper musi zaprzeczyć wszelkim twierdzeniom sąsiada. Zasięgnij również szczegółowych informacji u sprzedawcy. Jeśli teren jest zbyt trudny, duży lub skomplikowany do dokładnej kontroli, odkładaj fundusze na radzenie sobie z nieoczekiwanymi prawami sąsiadów.
autor: Julia Tobbell, Senior Associate, Nieruchomości, Londyn
w celu uzyskania dalszych informacji prosimy o kontakt:
Leave a Reply