ejendomsudviklingsnotater
når du køber et udviklingssted, er det vigtigt at sikre, at stedet kan bruges til det formål, som det er erhvervet til. Når det kommer til servitutter, bør en køber i teorien ikke få nogen ubehagelige overraskelser. Imidlertid, overordnede retfærdige servitutter kan være svære at opdage, men kan have dyre konsekvenser. Hvad er de, hvad er deres indvirkning, og hvordan kan den risiko, de udgør, minimeres?
typer af servitut
juridiske servitutter skal noteres på titlen på servient (dvs.belastet) jord. En servitut, der ikke er noteret på titlen, kan kun træde i kraft som en retfærdig servitut. Grunden til dette spørgsmål er på grund af den måde, at de binder købere. En juridisk servitut vil binde alle købere, uanset om de vidste om det, mens en retfærdig servitut kun vil binde en køber, der havde viden. Problemet med retfærdige servitutter er, hvordan “at have viden” kan defineres.
retfærdige servitutter
der er tre måder, hvorpå en retfærdig servitut kan binde en køber:
- hvis det er blevet beskyttet i Jordafgiftsregistret som en D (iii) jordafgift. Køberens advokater vil søge i dette register under due diligence-processen, så de vil afdække en sådan servitut.
- (i forhold til visse rimelige interesser over uregistreret jord), hvis køberen faktisk vidste om dens eksistens (hvad enten det var direkte informeret af sælgeren eller ejeren af servitutten eller fra sine egne undersøgelser). Igen er køberen her ikke overrasket.
- hvis servitutten udgør en “tvingende interesse” i henhold til Tinglysningsloven 2002 (“LRA”). Dette betyder, at det tilsidesætter salg/leasing af jorden og binder køberen, selvom det ikke er angivet på titlen. Her er hvor tingene bliver vanskeligere.
overordnede interesser
overordnede interesser er en strengt begrænset kategori foreskrevet af LRA. En retfærdig servitut vil kun tilsidesætte salget, hvis:
- servitutten blev oprettet inden den 13. oktober 2003;
- den serviente jord (dvs.den jord, der købes) blev registreret den 13. oktober 2003 eller før; og
- retten blev “åbent brugt og udøvet” på salgstidspunktet.
faren er, at en servitut, såsom en ret til vej til fordel for en nabo, kan oprettes ved recept (brug i en periode på 20 år) uden behov for papirarbejde eller anmeldelse overhovedet. Hvis det opstod før 2003, kunne det binde en køber, selv en, der ikke vidste om dets eksistens. Kravet om” åbent anvendt og udøvet ” er objektivt. Det betyder ikke noget, at køberen ikke fik øje på det, kun at de kunne have set det, hvis de havde kigget.
implikationen af overordnede retfærdige servitutter bør ikke undervurderes. I værste fald kan en altoverskyggende retfærdig servitut være grundlæggende uforenelig med udviklerens planer for stedet: en forkørselsret kan for eksempel løbe lige gennem midten af en foreslået boligblok. I områder, hvor de omkringliggende grunde muligvis ikke har skiftet hænder i mange år, vil naboerne være de eneste parter, der kan afgive vidnesbyrd om den historiske brug af deres ejendom, og bygherren kan muligvis ikke modbevise deres påstande om, at servitutten var opstået før oktober 2003 og er blevet brugt lige siden. Udvikleren har muligvis ikke andet valg end at forhandle med ejeren af servitutten om frigivelse af den pågældende ret, og dette kan vise sig dyrt.
Hvad kan en køber gøre?
udviklere bør inspicere jorden meget omhyggeligt før køb. En servitut behøver ikke at være i brug 24/7 for at blive “åbent udøvet og nydt”. Er der nogen antydning om, at jorden kan være underlagt en anden parts ret til vej, dræning, lys, opbevaring eller støtte? Er der nogen passager eller grøfter, der ser ud til at krydse over til nabolandet? Hvordan får naboen adgang til deres jord (Dette er måske ikke det samme som hvordan de skal få adgang til deres jord)? Er varer tilbage på jorden, som ikke tilhører sælgeren, og hvor længe har de været der?
det ville være klogt at tage rigelige fotografier under inspektionen før køb, da det kan være det eneste bevis, som udvikleren har til at modsige eventuelle påstande fra naboen. Foretag også omfattende forespørgsler fra sælgeren. Hvis stedet er for vanskeligt, stort eller komplekst til at inspicere grundigt, skal du afsætte nogle midler til at håndtere uventede tilstødende rettigheder.
forfatter: Julia Tobbell, Senior Associate, fast ejendom tvister, London
for yderligere information kontakt venligst:
Leave a Reply