Design-Build-Konstruktion definiert: Das Team, der Prozess und die Beispiele

In diesem Jahr wird erwartet, dass Design-Build für fast 50% der Bauprojekte zur Liefermethode der Wahl wird. Was einst als Alternative zu Design-Bid-Build und Construction Manager at Risk galt, wird schnell zur Präferenz.

Wenn Sie wissen möchten, wie sich dieser beliebte Konstruktionsansatz von den traditionellen Methoden unterscheidet, sind Sie bei uns genau richtig. In diesem Blog werfen wir einen Blick darauf, was ein Design-Build-Projekt ausmacht, wie die Teamstruktur aussieht und welche Schritte erforderlich sind. Dann beenden wir mit einem Beispiel eines Design-Build-Projekts.

• Was ist ein Design-Build-Projekt?
• Wie sieht ein Design-Build-Team aus?
• Design-Build-Prozessschritte
• Beispiel eines Design-Build-Projekts
• Ist Design-Build das Richtige für mein Bauprojekt?

Was ist ein Design-Build-Projekt?

Design-Build ist eine Art Liefermethode für Bauprojekte. Design-Build unterscheidet sich durch die Organisation des Teams und den Informationsfluss zwischen den Projektbeteiligten und ist bekannt für seine Fähigkeit, die Zusammenarbeit zu fördern und das Risiko und die Belastung des Projektbesitzers zu reduzieren.

Im Gegensatz zu anderen Liefermethoden vereint die Projektteamstruktur von design-build alle unter einem gemeinsamen Ziel: dem Erfolg des gesamten Projekts – nicht nur des jeweiligen Teils. Da der Erfolg jedes Unternehmens daran gemessen wird, wie gut alle anderen Unternehmen abschneiden, fördert design-build eine kollaborative Atmosphäre, in der Wissen und Fachwissen geteilt werden.

Der Eigentümer hat in der Regel einen Hauptansprechpartner, der dann im Namen des Eigentümers Verträge mit dem Architekten, Ingenieuren und anderen Partnern abschließt. Dies führt häufig zu kürzeren Zeitplänen und niedrigeren Projektkosten.

Eine aktuelle Studie des Construction Industry Institute verglich 350 Projekte mit unterschiedlichen Projektabwicklungsmethoden. Sie stellten fest, dass Design-Build-Projekte schneller abgeschlossen wurden und weniger kosteten als die beiden anderen führenden Projektlieferungsmethoden, Design-Bid-Build und Construction Manager at Risk.

Aufgrund der gesteigerten Effizienz von Design-Build kann der Eigentümer weniger Aufgaben und weniger Risiko übernehmen. Der Design-Builder wird für einen Großteil des Risikomanagements, der potenziellen rechtlichen Belastungen und der Verwaltungsaufgaben einspringen.

Dies sind Aufgaben, die wertvolle Zeit in Anspruch nehmen, aber nur geringe Auswirkungen auf das Gesamtprojekt haben, wie die Koordination des Projektteams, der Papierkram, das Dokumentationsmanagement für Einreichungen und RFIs, das Verständnis und die Verwaltung von Verträgen und Rechtssprache sowie die Rolle des “Mittelsmanns” zwischen den Parteien.

Es ist wichtig zu beachten, dass durch die Verlagerung dieser Aufgaben auf den Design-Builder der Eigentümer weder die Macht noch die Kontrolle über das Projekt verliert. Ihre Zeit und Ressourcen wurden frei, um sich entweder mehr auf die wichtigsten Aspekte des Projekts zu konzentrieren.

Wie sieht ein Design-Build-Team aus?

Um vollständig zu verstehen, was Design-Build unter den Konstruktionsliefermethoden einzigartig macht, müssen wir uns die Organisation des Teams ansehen.

Im Gegensatz zu anderen Projektliefermethoden hat der Projekteigentümer nur einen Ansprechpartner – das Design-Build-Unternehmen. Es liegt in der Verantwortung dieses Design-Build-Unternehmens, die Interessen des Eigentümers zu vertreten und mit allen anderen am Bau des Projekts beteiligten Parteien zusammenzuarbeiten, vom Designteam bis zu den Subunternehmern. Der Entwurfsbauer übernimmt gewöhnlich die Last der Koordination, der Einstellung und des Haltens der Verträge mit diesen anderen Firmen sowie der Behandlung aller möglicher Probleme, wie sie entstehen.

Dies bedeutet nicht, dass der Eigentümer die Kontrolle über das Projektteam verliert und der Design-Builder alle Entscheidungen unabhängig trifft. Der Eigentümer behält 100% Macht über das Projekt. Die Design-Build-Firma ist jedoch da, um sie zu führen und in ihrem Namen zu handeln, wobei sie einen erheblichen Teil der Projektlast und des Risikos übernimmt, die normalerweise bei anderen Projektabwicklungsmethoden auf den Eigentümer fallen würden. Sie sind da, um Sie zu unterstützen und den Prozess zu erleichtern – nicht zu diktieren, was Sie tun können und was nicht.

Design-Build-Prozessschritte

Der Design-Build-Prozess kann in fünf Hauptschritte unterteilt werden: Teamauswahl, Projektplanung, Design, GMP / Ausschreibung und Konstruktion. In den meisten Fällen werden diese Schritte nacheinander erfolgen, aber nicht unbedingt unabhängig voneinander. Die Phasen der Projektplanung, des Entwurfs und der Ausschreibung können sich überschneiden. Der Bau kann beginnen, während sich ein Teil des Projekts noch in der Entwurfsphase befindet. Letztendlich hängt es von Ihrem spezifischen Projekt und Ihren Zielen ab.

Jeder Schritt im Prozess umfasst in der Regel Folgendes:

Teamauswahl

Während der Teamauswahlphase wählt der Eigentümer die Firmen aus, aus denen sein Design-Build-Team besteht. Dazu gehören oft der Bauherr, Architekt und Ingenieure. Je nach Präferenz des Eigentümers wählen sie entweder eine Firma aus, die dann die anderen Mitglieder des Design-Build-Teams auswählt, oder der Eigentümer spielt eine aktive Rolle bei der Auswahl aller Firmen, aus denen das Team besteht.

Unabhängig davon werden sich diese Teams vertraglich zusammenschließen, um Ihr Design-Build-Team zu bilden. Der Erfolg des gesamten Projekts wird ihr Ziel sein, im Gegensatz zum Erfolg nur ihres Fachgebiets. Dies motiviert sie, von Anfang an zusammenzuarbeiten und den Gesamterfolg des Projekts zu betrachten.

Projektplanung

Sobald das Design-Build-Team zusammengestellt ist, beginnt es mit der Planung des Projekts. Sie stimmen Ihre Vision und Ziele für das Projekt mit Ihrem Budget ab und entwickeln Vorzeichnungen, Kostenanalysen und Zeitpläne. Sie analysieren den Standort des Projekts und alle vorhandenen Strukturen oder Versorgungsunternehmen auf dem Standort und suchen nach potenziellen Herausforderungen, damit sie sich entsprechend vorbereiten und planen können.

Entwurfsphase

Sobald die Vorzeichnungen in den Rest des Projektplans passen, beginnt die Entwurfsphase. Dann wird der Architekt die endgültigen Zeichnungen für das Projekt fertigstellen.

Im Gegensatz zum Design-Bid-Build-Projektansatz profitiert Ihr Projekt davon, dass der Architekt, der Bauherr und alle anderen Subunternehmer in dieser Phase einbezogen werden. Dies führt zu genaueren Zeichnungen, wodurch das Risiko von Konstruktionsproblemen und Änderungsaufträgen verringert wird.

4. Einrichten eines GMP

Als nächstes wird der Bauherr einen genaueren Kostenplan für das Projekt erstellen. Bei Horst Construction umfasst dies mindestens drei bis fünf Subunternehmerangebote für jedes Handelspaket und einen garantierten Höchstpreis (Guaranteed Maximum Price, GMP).

Ein häufiges Problem beim Design-Build-Ansatz ist, dass ein Projekt mehr kostet, weil die Arbeit nicht wettbewerbsfähig angeboten wird. Dies ist jedoch nicht der Fall. Wir stellen sicher, dass Sie tragfähige Angebote von einer geeigneten Anzahl vertrauenswürdiger, hochwertiger Subunternehmer erhalten, damit Sie sicher sein können, dass Sie einen fairen Preis erhalten.

Zusätzlich wird Ihr Projekt mit einem GMP abgesichert. Ein GMP ist ein festgelegter Preis für das vom Design-Builder unterstützte Projekt. Es ist ein Versprechen, dass die Kosten des Projekts diesen spezifischen Preis nicht überschreiten werden. Wenn dies der Fall ist, liegt es in der Verantwortung des Design-Builders zu zahlen — nicht des Eigentümers.

Alle Horst Construction Design-Build-Projekte bieten Handelspakete mit einem GMP an. Dies wird jedoch nicht bei allen Design-Build-Teams der Fall sein. Wir glauben, dass dies der beste Weg ist, um sicherzustellen, dass der Eigentümer den fairsten Preis für sein Projekt erhält. Klicken Sie hier, um mehr darüber zu erfahren, was unsere Design-Build-Services einzigartig macht.

Bau

Sobald der Entwurf fertiggestellt und die Subunternehmer und Lieferanten ausgewählt sind, beginnt das Projekt mit dem Bau. Aufgrund der frühen Zusammenarbeit seitens des Projektteams sollte das Projekt relativ reibungslos verlaufen. Es hat sich gezeigt, dass der Design-Build-Ansatz die Notwendigkeit von Änderungsaufträgen reduziert oder sogar eliminiert und dazu beiträgt, die Kosten im Einklang mit dem Budget zu halten.

Es gibt jedoch immer das Potenzial für unvorhergesehene Herausforderungen. Da das Projekt jedoch von Anfang an auf einem soliden Plan basiert, hat das Team mehr Bandbreite, um auftretende Herausforderungen zu bewältigen.

Sobald die Bauarbeiten abgeschlossen sind, wird das Projekt abgeschlossen und der Eigentümer kann in sein neues Gebäude einziehen!

Beispiel für ein Design-Build-Projekt

Angespornt durch den kollaborativen Ansatz wählte das Lancaster Bible College die Design-Build-Projektlieferungsmethode für den Bau der neuen Teague Learning Commons. Nach der Fertigstellung erstreckt sich dieses 41.500 Quadratmeter große Gebäude über drei Stockwerke und dient als kollaboratives Lern- und Forschungszentrum des Campus.

Nachdem sie ihr Team aus Horst Construction, Cornerstone Design Architects und Providence Engineering ausgewählt hatten, begann die Vorkonstruktions- und Entwurfsphase des Projekts. Und weil diese Schlüsselakteure alle ihre einzigartige Expertise in der Planungsphase einbringen konnten, war das Projekt besser dran.

“Wir wählen den Design-Build-Prozess, weil er uns die maximale Menge an Input direkt am Tisch gibt. Wir haben alle am Tisch sitzen “, erinnert sich John Zeswitz, der Executive Vice President des Lancaster Bible College zum Zeitpunkt des Baus. “Es gibt uns die Möglichkeit, die Auswirkungen einiger unserer Entscheidungen und Diskussionen zu verstehen.”

Durch die Einbeziehung der Hauptakteure in die erste Planungsphase konnte das Lancaster Bible College seine Vision für das Projekt kommunizieren, während das Design-Build-Team zusammenarbeitete, um den besten Weg zur Verwirklichung dieser Vision zu finden.

Im Gegensatz zu einem Design-Bid-Build- oder Construction Manager-at-Risk-Szenario wurde das Projekt mit dem Input des Bauteams entworfen. Dieser kooperativere Ansatz führt zu einem realistischeren Plan. Und ein solider Plan gibt dem Team mehr Bandbreite, um mit den unvermeidlichen, unvorhergesehenen Herausforderungen umzugehen, die sich nach dem Baubeginn ergeben können.

Eine dieser Herausforderungen kam von Mutter Natur selbst in Form von Rekordniederschlägen von über 20 Zoll in nur vier Monaten. Die 30 415 Fuß tiefen geothermischen Brunnen, der Aufzugsschacht, der Keller und die Fundamente erforderten erhebliche Aushubarbeiten unter extremen Bedingungen.

Darüber hinaus wurden mehrere große Dolinen freigelegt und durch die übermäßigen Regenfälle verschlimmert. Als Reaktion darauf musste das Team einige der geothermischen Brunnen schnell verlegen und die Sanierung von Dolinen in den Projektzeitplan aufnehmen.

Aufgrund des kollaborativen Ansatzes der Design-Build-Methode konnte sich das Team schnell auf diese Herausforderungen einstellen und das Projekt erfolgreich abschließen.

“Das Design-Build bringt viel mehr ein kollaboratives Gespräch in Gang. Und wir haben festgestellt, dass daraus Vertrauen entsteht, und Vertrauen trägt wesentlich zum Bau einer Anlage bei “, teilt Zeswitz mit.

Ist Design-Build das Richtige für mein Bauvorhaben?

Insgesamt kann Design-Build Projekten jeder Größe und jedes Budgets zugute kommen. Diese Methode stellt eine frühzeitige Zusammenarbeit in der Planungs- und Entwurfsphase des Projekts her, was zu weniger Problemen auf der Straße führt. Dies führt häufig zu niedrigeren Projektkosten und schnelleren Projektzeitplänen. Der optimierte Kommunikationsfluss und die Reduzierung von Belastung und Risiko für den Eigentümer machen den Prozess einfacher und effizienter.

Die besten Entscheidungen werden jedoch getroffen, wenn alle Optionen berücksichtigt werden. Weitere Informationen zu den anderen Projektbereitstellungsmethoden finden Sie in diesem Blog. Sie können auch an unserem kurzen Quiz teilnehmen, mit dem Sie feststellen können, welche Projektbereitstellungsmethode für Ihr Projekt am besten geeignet ist!