Definición de Construcción de Diseño y Construcción: El Equipo, el Proceso y los Ejemplos

Este año, se espera que el diseño y la construcción se conviertan en el método de entrega elegido para casi el 50% de los proyectos de construcción. Lo que una vez se consideró un método alternativo para diseñar, licitar, construir y gerente de construcción en riesgo se está convirtiendo rápidamente en la preferencia.

Si quieres saber en qué se diferencia este enfoque de construcción popular de los métodos tradicionales, has venido al lugar correcto. En este blog, echaremos un vistazo a lo que hace un proyecto de diseño y construcción, cómo se ve la estructura del equipo y qué pasos están involucrados. Luego, terminaremos con un ejemplo de un proyecto de diseño y construcción.

• ¿Qué es un proyecto de Diseño y Construcción?
• ¿Qué Aspecto Tiene un Equipo de Diseño y Construcción?
• Pasos del Proceso de Diseño-Construcción
• Ejemplo de un Proyecto de Diseño-Construcción
• ¿Es el Diseño-Construcción Adecuado para Mi Proyecto de Construcción?

¿Qué es un proyecto de Diseño y Construcción?

El diseño-construcción es un tipo de método de entrega para proyectos de construcción. Diferenciada por la forma en que se organiza el equipo y cómo fluye la información a través de las partes interesadas del proyecto, design-build es conocida por su capacidad para fomentar la colaboración y reducir el riesgo y la carga que recae en el propietario del proyecto.

A diferencia de otros métodos de entrega, la estructura del equipo de proyecto de design-build une a todos bajo un objetivo compartido: el éxito del proyecto en su conjunto, no solo su porción respectiva. Debido a que el éxito de cada empresa se mide por lo bien que lo hacen todas las demás empresas, design-build fomenta una atmósfera de colaboración donde se comparten el conocimiento y la experiencia.

El propietario normalmente tiene un punto de contacto principal que luego celebra contratos con el arquitecto, los ingenieros y otros socios en nombre del propietario. Esto a menudo se traduce en horarios más cortos y costos de proyecto más bajos.

Un estudio reciente del Instituto de la Industria de la Construcción comparó 350 proyectos con diferentes métodos de ejecución de proyectos. Descubrieron que los proyectos de diseño y construcción se completaban más rápidamente y costaban menos que los otros dos métodos líderes de entrega de proyectos, diseño-licitación-construcción y gerente de construcción en riesgo.

Debido a la mayor eficiencia del diseño-construcción, el propietario puede asumir menos tareas y menos riesgos. El constructor de diseño intervendrá en gran parte de la gestión de riesgos, las posibles cargas legales y las tareas administrativas.

Estas son tareas que requieren un tiempo valioso pero tienen poco efecto en el proyecto en general, como la coordinación del equipo del proyecto, el papeleo, la gestión de la documentación para las presentaciones y las solicitudes de información, la comprensión y la gestión de contratos y jerga legal, y jugar como “intermediario” entre las partes.

Es importante tener en cuenta que al cambiar estas tareas por el constructor de diseño, el propietario no pierde poder ni control sobre el proyecto. Su tiempo y recursos se han liberado para centrarse más en los aspectos del proyecto que son más importantes.

¿Qué Aspecto Tiene un Equipo de Diseño y Construcción?

Para comprender completamente lo que hace que el diseño y la construcción sean únicos entre los métodos de entrega de construcción, tendremos que mirar la organización del equipo.

A diferencia de otros métodos de ejecución de proyectos, el propietario del proyecto solo tiene un punto de contacto: la empresa de diseño y construcción. Es responsabilidad de esta empresa de diseño y construcción representar los mejores intereses del propietario y trabajar en colaboración con todas las demás partes involucradas en la construcción del proyecto, desde el equipo de diseño hasta los subcontratistas. El constructor de diseño generalmente asumirá la carga de coordinar, contratar y mantener los contratos con estas otras firmas, así como manejar cualquier problema a medida que surjan.

Esto no significa que el propietario pierda el control sobre el equipo del proyecto y el constructor de diseño tome todas las decisiones de forma independiente. El propietario mantiene el 100% de energía sobre el proyecto. Sin embargo, la empresa de diseño y construcción está ahí para guiarlos y actuar en su nombre, asumiendo una cantidad sustancial de la carga y el riesgo del proyecto que normalmente recaería en el propietario en otros métodos de ejecución del proyecto. Están ahí para apoyarte y facilitar el proceso, no para dictarte lo que puedes y no puedes hacer.

Pasos del proceso de diseño-construcción

El proceso de diseño-construcción se puede dividir en cinco pasos principales: selección de equipos, planificación de proyectos, diseño, GMP/puja y construcción. En su mayor parte, estos pasos sucederán de forma secuencial, pero no necesariamente independientes unos de otros. Las fases de planificación, diseño y licitación del proyecto pueden superponerse. La construcción puede comenzar mientras parte del proyecto aún se encuentra en la fase de diseño. En última instancia, dependerá de su proyecto específico y sus objetivos.

Cada paso del proceso normalmente incluirá lo siguiente:

Selección del equipo

Durante la fase de selección del equipo, el propietario elegirá las empresas que formarán su equipo de diseño y construcción. Esto a menudo incluye al constructor, arquitecto e ingenieros. Dependiendo de la preferencia del propietario, seleccionarán una empresa que luego elegirá a los otros miembros del equipo de diseño y construcción, o el propietario desempeñará un papel activo en la selección de todas las empresas que componen el equipo.

De todos modos, estos equipos se unirán contractualmente para formar tu equipo de diseño y construcción. El éxito de todo el proyecto será su objetivo, a diferencia del éxito de solo su área de especialización. Esto los motiva a trabajar juntos desde el principio, observando el éxito general del proyecto.

Planificación de proyectos

Una vez que se haya reunido el equipo de diseño y construcción, comenzarán a planificar el proyecto. Harán coincidir su visión y objetivos para el proyecto con su presupuesto, y desarrollarán dibujos preliminares, análisis de costos y horarios. Analizarán el sitio del proyecto y cualquier estructura o servicio existente ubicado en el sitio, y buscarán posibles desafíos para poder prepararse y planificar en consecuencia.

Fase de diseño

Una vez que los dibujos preliminares encajan en el resto del plan del proyecto, comienza la fase de diseño. Aquí es cuando el arquitecto completará los planos finales para el proyecto.

A diferencia del enfoque de proyectos de diseño, licitación y construcción, su proyecto se beneficiará de contar con la participación del arquitecto, el constructor y cualquier subcontratista especializado durante esta etapa. Esto conducirá a dibujos más precisos, reduciendo el riesgo de problemas de constructibilidad y órdenes de cambio en el futuro.

4. Establecer un GMP

A continuación, el constructor ensamblará un costo más definido para el proyecto. En Horst Construction, esto incluye al menos de tres a cinco ofertas de subcontratistas para cada paquete comercial y un precio máximo garantizado (GMP).

Una preocupación común con el enfoque de diseño y construcción es que un proyecto costará más porque el trabajo no se ofertará de manera competitiva. Sin embargo, ese no es el caso. Nos aseguramos de obtener ofertas viables de una cantidad adecuada de subcontratistas confiables y de calidad, para que pueda estar seguro de que está obteniendo un precio justo.

Además, su proyecto estará asegurado con un GMP. Un GMP es un precio fijo para el proyecto respaldado por el constructor de diseño. Es una promesa de que el costo del proyecto no superará ese precio específico. Si lo hace, es responsabilidad del constructor del diseño pagar, no del propietario.

Todos los proyectos de diseño y construcción de Horst Construction pondrán a licitación paquetes comerciales e incluirán un GMP. Pero este no será el caso con todos los equipos de diseño y construcción. Creemos que esta es la mejor manera de garantizar que el propietario obtenga el precio más justo por su proyecto. Haga clic aquí para obtener más información sobre lo que hace que nuestros servicios de diseño y construcción sean únicos.

Construcción

Una vez finalizado el diseño y seleccionados los subcontratistas y proveedores, el proyecto comenzará la construcción. Debido a la colaboración temprana por parte del equipo del proyecto, el proyecto debe ir relativamente sin problemas. Se ha demostrado que el enfoque de diseño y construcción reduce o incluso elimina la necesidad de órdenes de cambio y ayuda a mantener los costos en línea con el presupuesto.

Sin embargo, siempre existe la posibilidad de que surjan desafíos imprevistos. Pero debido a que el proyecto se basa en un plan sólido desde el principio, el equipo tendrá más ancho de banda para lidiar con los desafíos a medida que se presenten.

Una vez finalizada la construcción, el proyecto se cerrará y el propietario podrá mudarse a su nuevo edificio.

Ejemplo de un Proyecto de Diseño-Construcción

Impulsado por el enfoque colaborativo que ofrece, Lancaster Bible College eligió el método de entrega de proyectos de diseño-construcción para la construcción del nuevo Teague Learning Commons. Una vez terminado, este edificio de 41,500 pies cuadrados se extiende por tres pisos y sirve como centro de investigación y aprendizaje colaborativo del campus.

Una vez que eligieron a su equipo de Horst Construction, Cornerstone Design Architects e Providence Engineering, comenzó la fase de pre-construcción y diseño del proyecto. Y debido a que todos estos actores clave podían aportar su experiencia única en la fase de planificación, el proyecto estaba mejor.

” Elegimos el proceso de diseño-construcción porque nos da la máxima cantidad de entrada allí mismo en la mesa. Tenemos a todos sentados alrededor de la mesa”, reflexiona John Zeswitz, Vicepresidente Ejecutivo de Lancaster Bible College en el momento de la construcción. “Nos da la oportunidad de entender el impacto de algunas de las opciones y discusiones que estamos teniendo.”

Al tener a los actores clave involucrados en la fase de planificación inicial, el Lancaster Bible College pudo comunicar su visión para el proyecto a medida que el equipo de diseño y construcción trabajaba en conjunto para encontrar el mejor camino para hacer realidad esa visión.

A diferencia de un escenario de diseño-licitación-construcción o gerente de construcción en riesgo, el proyecto se diseñó con la participación del equipo de construcción. Este enfoque más colaborativo conduce a un plan más realista. Y tener un plan sólido le da al equipo más ancho de banda para lidiar con los desafíos inevitables e imprevistos que pueden surgir una vez que la construcción comenzó.

Uno de estos desafíos vino de la madre naturaleza en forma de lluvia récord de 20 pulgadas en solo cuatro meses. Los 30 pozos geotérmicos de 415 pies de profundidad, el hueco del ascensor, el sótano y los cimientos requerían un trabajo de excavación significativo en condiciones extremas.

Además, se descubrieron varios grandes sumideros que empeoraron debido a las lluvias excesivas. En respuesta, el equipo tuvo que reubicar rápidamente algunos de los pozos geotérmicos y agregar la remediación de sumideros al calendario del proyecto.

Gracias al enfoque colaborativo del método de diseño y construcción, el equipo pudo adaptarse rápidamente a estos desafíos y avanzar en el proyecto hasta su finalización exitosa.

” El diseño-construcción tiene mucho más de una conversación colaborativa que se desarrolla antes. Y descubrimos que eso genera confianza, y la confianza es muy importante en la construcción de una instalación”, comparte Zeswitz.

¿El Diseño y la Construcción son Adecuados para Mi Proyecto de Construcción?

En general, el diseño y la construcción pueden beneficiar a proyectos de cualquier tamaño y presupuesto. Este método establece la colaboración temprana en las fases de planificación y diseño del proyecto, lo que conduce a menos problemas en el futuro. Eso a menudo se traduce en costos de proyecto más bajos y calendarios de proyecto más rápidos. El flujo de comunicación optimizado y la reducción de la carga y el riesgo para el propietario hacen que el proceso sea más fácil y eficiente.

Sin embargo, las mejores decisiones son aquellas que se toman cuando se consideran todas las opciones. Para obtener más información sobre los otros métodos de entrega de proyectos, consulte este blog. También puede responder a nuestro breve cuestionario que le ayudará a determinar qué método de entrega de proyectos es el mejor para su proyecto.