Real Estate Development Notes
Beim Kauf eines Entwicklungsstandorts ist es wichtig sicherzustellen, dass der Standort für den Zweck verwendet werden kann, für den er erworben wurde. Wenn es um Dienstbarkeiten geht, sollte ein Käufer theoretisch keine bösen Überraschungen erleben. Überschreitende gerechte Dienstbarkeiten können jedoch schwer zu erkennen sein, können jedoch kostspielige Folgen haben. Was sind sie, welche Auswirkungen haben sie und wie kann das Risiko minimiert werden?
Arten der Dienstbarkeit
Gesetzliche Dienstbarkeiten müssen auf dem Titel des dienenden (dh belasteten) Landes vermerkt sein. Eine Dienstbarkeit, die nicht im Titel vermerkt ist, kann nur als gerechte Dienstbarkeit wirksam werden. Der Grund, warum dies wichtig ist, liegt in der Art und Weise, wie sie Käufer binden. Eine rechtliche Erleichterung bindet alle Käufer, unabhängig davon, ob sie davon wussten, während eine gerechte Erleichterung nur einen Käufer bindet, der Kenntnis hatte. Das Problem mit gerechten Erleichterungen ist, wie “Wissen haben” definiert werden kann.
Gerechte Dienstbarkeiten
Es gibt drei Möglichkeiten, wie eine gerechte Dienstbarkeit einen Käufer binden kann:
- Wenn es im Grundbuch als D (iii) Grundgebühr geschützt wurde. Die Anwälte des Käufers werden dieses Register während des Due-Diligence-Prozesses durchsuchen, um eine solche Erleichterung aufzudecken.
- (In Bezug auf bestimmte gerechte Interessen an nicht eingetragenem Land), wenn der Käufer tatsächlich von seiner Existenz wusste (sei es direkt vom Verkäufer oder vom Eigentümer der Dienstbarkeit oder aus eigenen Untersuchungen). Auch hier wird der Käufer nicht überrascht.
- Wenn die Dienstbarkeit ein “überwiegendes Interesse” im Sinne des Land Registration Act 2002 (“LRA”) darstellt. Dies bedeutet, dass es den Verkauf / die Verpachtung des Grundstücks außer Kraft setzt und den Käufer bindet, obwohl es nicht auf dem Titel vermerkt ist. Hier wird es schwieriger.
Übergeordnete Interessen
Übergeordnete Interessen sind eine streng begrenzte Kategorie, die von der LRA vorgeschrieben wird. Eine gerechte Erleichterung wird den Verkauf nur dann außer Kraft setzen, wenn:
- die Dienstbarkeit wurde vor dem 13. Oktober 2003 geschaffen;
- das dienende Land (d. h. das erworbene Land) wurde am oder vor dem 13.Oktober 2003 registriert; und
- Das Recht wurde zum Zeitpunkt des Verkaufs “offen genutzt und ausgeübt”.
Die Gefahr besteht darin, dass eine Dienstbarkeit, wie z. B. ein Wegerecht zugunsten eines Nachbarn, auf Rezept (Nutzung für einen Zeitraum von 20 Jahren) ohne jegliche Formalitäten oder Benachrichtigung geschaffen werden kann. Wenn es vor 2003 entstand, könnte es einen Käufer binden, auch einen, der nichts von seiner Existenz wusste. Die Anforderung “offen genutzt und ausgeübt” ist objektiv. Es spielt keine Rolle, dass der Käufer es nicht entdeckt hat, nur dass er es hätte entdecken können, wenn er es gesehen hätte.
Die Bedeutung der vorrangigen gerechten Dienstbarkeiten sollte nicht unterschätzt werden. Im schlimmsten Fall kann eine übergeordnete gerechte Dienstbarkeit mit den Plänen des Bauträgers für das Gelände grundsätzlich unvereinbar sein: Eine Vorfahrt kann beispielsweise mitten durch einen vorgeschlagenen Wohnblock verlaufen. In Gebieten, in denen die benachbarten Grundstücke möglicherweise seit vielen Jahren nicht mehr den Besitzer gewechselt haben, sind die Nachbarn die einzigen Parteien, die Zeugnis über die historische Nutzung ihres Eigentums ablegen können, und der Bauträger kann möglicherweise ihre Behauptungen nicht widerlegen Die Dienstbarkeit war vor Oktober 2003 entstanden und wird seitdem genutzt. Der Entwickler hat möglicherweise keine andere Wahl, als mit dem Eigentümer der Dienstbarkeit über eine Freigabe des betreffenden Rechts zu verhandeln, und dies könnte sich als teuer erweisen.
Was kann ein Käufer tun?
Entwickler sollten das Land vor dem Kauf sehr sorgfältig prüfen. Eine Dienstbarkeit muss nicht 24/7 in Gebrauch sein, um “offen ausgeübt und genossen” zu werden. Gibt es Hinweise darauf, dass das Land dem Wegerecht, der Entwässerung, dem Licht, der Lagerung oder der Unterstützung einer anderen Partei unterliegt? Gibt es Durchgänge oder Gräben, die in das benachbarte Land überzugehen scheinen? Wie hat der Nachbar Zugang zu seinem Land (dies ist möglicherweise nicht dasselbe, wie er auf sein Land zugreifen soll)? Bleiben Gegenstände auf dem Land, die nicht dem Verkäufer gehören, und wie lange sind sie dort?
Es wäre ratsam, während der Inspektion vor dem Kauf reichlich Fotos zu machen, da dies der einzige Beweis dafür sein kann, dass der Entwickler den Behauptungen des Nachbarn widersprechen muss. Machen Sie auch umfangreiche Anfragen an den Verkäufer. Wenn der Standort zu schwierig, zu groß oder zu komplex ist, um ihn gründlich zu inspizieren, legen Sie einige Mittel für den Umgang mit unerwarteten Nachbarrechten bereit.
Autor: Julia Tobbell, Senior Associate, Real Estate Disputes, London
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