kiinteistöjen kehittämisselvitykset
rakennuspaikkaa ostettaessa on tärkeää varmistaa, että kohdetta voidaan käyttää siihen tarkoitukseen, johon se on hankittu. Kun kyse on kevennyksistä, teoriassa ostajan ei pitäisi saada ikäviä yllätyksiä. Kohtuutonta keventämistä voi kuitenkin olla vaikea havaita, mutta sillä voi olla kalliita seurauksia. Mitä ne ovat, mikä on niiden vaikutus ja miten niiden aiheuttama riski voidaan minimoida?
kevennystyypit
lakisääteiset kevennykset on merkittävä palvelevan (ts. rasittuneen) maan otsikkoon. Kevennys, jota ei ole merkitty otsikkoon, voi tulla voimaan vain oikeudenmukaisena helpotuksena. Syy tähän on se, että ne sitovat ostajia. Oikeudellinen kevennys sitoo kaikkia ostajia riippumatta siitä, tiesivätkö he siitä, kun taas oikeudenmukainen kevennys sitoo vain ostajaa, jolla oli tietoa. Oikeudenmukaisten helpotusten ongelma on se, miten “tiedon omaaminen” voidaan määritellä.
Equitable easents
on olemassa kolme tapaa, joilla kohtuullinen easement voi sitoa ostajan:
- jos se on suojattu maa-Aluemaksuissa, se merkitään D (iii) maa-aluemaksuksi. Ostajan asianajajat etsivät tätä rekisteriä due diligence-prosessin aikana, joten ne paljastavat tällaiset helpotukset.
- (tiettyjen rekisteröimättömään maahan liittyvien oikeudenmukaisten intressien osalta), jos ostaja todella tiesi sen olemassaolosta (joko myyjän tai asuinrakennuksen omistajan suoraan ilmoittamana tai omien tutkimustensa perusteella). Tässäkään ostajaa ei yllätetä.
- jos rasite muodostaa vuoden 2002 osavaltion Rekisteröintilaissa (“LRA”) tarkoitetun”pakottavan edun”. Tämä tarkoittaa, että se ohittaa Maan myynnin/vuokrauksen ja sitoo ostajaa, vaikka sitä ei ole merkitty otsikkoon. Tässä kohtaa asiat muuttuvat hankalammiksi.
pakottavat edut
pakottavat edut ovat LRA: n määräämä tiukasti rajoitettu luokka. Tasapuolinen kevennys ohittaa myynnin vain, jos:
- rasite luotiin ennen 13. lokakuuta 2003;
- palvelijamaa (eli ostettava maa) rekisteröitiin 13.10.2003 tai sitä ennen, ja
- oikeutta “käytettiin ja käytettiin avoimesti” myyntihetkellä.
vaarana on, että esimerkiksi naapuria hyödyttävä tieoikeus voidaan luoda reseptillä (käytössä 20 vuotta) ilman minkäänlaista paperityötä tai ilmoitusta. Jos se ilmaantuisi ennen vuotta 2003, se voisi sitoa ostajan, jopa sellaisen, joka ei tiennyt sen olemassaolosta. “Avoimesti käytetty ja käytetty” – vaatimus on objektiivinen. Sillä ei ole väliä, että ostaja ei huomannut sitä, vain että he olisivat voineet havaita sen, jos he olisivat katsoneet.
ylivoimaisen oikeudenmukaisen kevennyksen vaikutusta ei pidä aliarvioida. Pahimmassa tapauksessa ylitsepääsemätön tasausurakka voi olla olennaisesti ristiriidassa rakennuttajan tonttisuunnitelmien kanssa: tieoikeus voi kulkea suoraan esimerkiksi ehdotetun asuinkorttelin läpi. Alueilla, joilla viereiset tontit eivät ehkä ole vaihtaneet omistajaa moneen vuoteen, naapurit ovat ainoita osapuolia, jotka voivat todistaa omaisuutensa historiallisesta käytöstä, eikä rakennuttaja välttämättä pysty kumoamaan heidän väitteitään siitä, että rasite oli syntynyt ennen lokakuuta 2003 ja sitä on käytetty siitä lähtien. Rakennuttajalla ei ehkä ole juuri muuta vaihtoehtoa kuin neuvotella tasauspyörästön omistajan kanssa kyseisen oikeuden vapauttamisesta, ja tämä voi osoittautua kalliiksi.
mitä ostaja voi tehdä?
rakennuttajien tulee tarkastaa maa hyvin huolellisesti ennen ostoa. Kevennyksen ei tarvitse olla käytössä 24/7 ollakseen “avoimesti käytössä ja nautittavana”. Onko mitään vihjettä siitä, että maa voi olla toisen osapuolen tie -, kuivatus -, valo -, varastointi-tai tukioikeuden alainen? Onko olemassa käytäviä tai ojia, jotka näyttävät menevän viereiseen maahan? Miten naapuri pääsee heidän mailleen (tämä ei välttämättä ole sama asia kuin miten heidän oletetaan pääsevän heidän mailleen)? Onko tontille jätetty tavaroita, jotka eivät kuulu myyjälle, ja kuinka kauan ne ovat olleet siellä?
ostoa edeltävässä tarkastuksessa olisi viisasta ottaa runsaasti valokuvia, sillä se saattaa olla ainoa todiste, joka rakennuttajalla on naapurin väitteiden kumoamiseksi. Tee laajoja tiedusteluja myös myyjältä. Jos sivusto on liian vaikea, suuri tai monimutkainen tutkia perusteellisesti, varata joitakin varoja käsitellä odottamattomia lähioikeuksia.
tekijä: Julia Tobbell, Senior Associate, Real Estate Disputes, Lontoo
lisätietoja::
Leave a Reply