Qu’est-ce qu’un bon ratio dette/revenu pour une hypothèque? Ce que les prêteurs veulent voir

Avoir un “bon” DTI n’est pas trop difficile

Votre ratio dette/revenu (DTI) est l’un des facteurs les plus importants pour obtenir un prêt hypothécaire.

DTI détermine si vous êtes admissible au type de prêt hypothécaire que vous souhaitez. Il détermine également combien de maison vous pouvez vous permettre. Donc, naturellement, vous voulez que votre DTI soit belle pour un prêteur.

Heureusement, ce n’est pas trop difficile. Les programmes hypothécaires d’aujourd’hui sont flexibles, et un large éventail de ratios de la dette au revenu se situent dans la catégorie des ” bons ” ou près de celle–ci. Il y a donc de fortes chances que vous puissiez être approuvé tant que vos dettes sont gérables.

Vérifiez l’admissibilité de votre prêt hypothécaire (30 décembre 2021)

Dans cet article (Aller à…)

• Qu’est-ce qu’un bon DTI?
• Exigences d’ITD par programme
• Admissibilité à un ITD élevé
• Comment calculer votre ITD
• Conseils pour maintenir votre ITD faible
• Vérifiez votre admissibilité hypothécaire

Qu’est-ce qu’un bon ratio dette/revenu?

Différents programmes hypothécaires ont des exigences d’ITD différentes. Et les prêteurs peuvent également fixer leurs propres maximums. Ainsi, un “bon” ratio dette / revenu peut varier en fonction de votre situation.

En général, vous souhaitez viser un ratio dette / revenu d’environ 36% ou moins, mais pas supérieur à 43%. Voici comment les prêteurs voient généralement l’ITD:

• 36% DTI ou moins: Excellent
• 43% DTI: Bon
• 45% DTI: Acceptable (selon le type de prêt hypothécaire et le prêteur)
• 50% DTI: Maximum absolu*

* Certains programmes, comme le prêt FHA et le prêt Fannie Mae HomeReady, permettent un DTI jusqu’à 50%. Cependant, vous aurez probablement besoin de “facteurs compensateurs” tels qu’un pointage de crédit plus élevé ou un acompte plus important pour être admissible

Brian Martucci, expert en hypothèques chez Money Crashers, note qu’un ratio de 36% est souvent cité comme seuil en dessous duquel votre ITD est considéré comme “bon”.’

Cependant, vous n’avez pas besoin d’un DTI inférieur à 36% pour être admissible. En fait, il est plus courant pour les prêteurs d’autoriser un DTI jusqu’à 43%.

Avoir un “bon” DTI importe moins que d’avoir un DTI qui fonctionne avec vos finances personnelles et vos objectifs d’achat d’une maison

Vérifiez votre admissibilité à l’achat d’une maison (30 décembre 2021)

La règle du DTI de 43% pour les prêts hypothécaires

Le type de prêt le plus courant pour les acheteurs d’une maison est une hypothèque conforme soutenue par Fannie Mae ou Freddie Mac.

Pour être admissible à un prêt conforme, la plupart des prêteurs exigent un DTI de 43 % ou moins. Donc, idéalement, vous voulez garder le vôtre en dessous de cette marque. (Ceci est parfois connu sous le nom de règle des 43%.’)

Jared Maxwell, vice-président et chef de la division des ventes directes chez Embrace Home Loans, explique: “Les situations, les objectifs et les opportunités de revenus futurs de chaque propriétaire sont différents. Mais un ratio inférieur à 43% vous aidera généralement à vous qualifier pour la plupart des programmes de prêts.”

“Cela signifie que votre dette mensuelle ne peut représenter que 43% de votre revenu mensuel brut, avant impôts”, explique Ralph DiBugnara, président de Home Qualified.

ITD supérieurs à 43%

Il peut être possible d’obtenir une approbation avec un ratio dette/ revenu supérieur à 43%.

“Historiquement, un ratio d’ITD de 45% était l’ITD maximum acceptable pour les prêts de Fannie Mae, ce qui signifiait qu’il était très difficile de se qualifier pour une hypothèque conventionnelle au-dessus de ce seuil”, explique Martucci.

“Mais en 2020, Fannie Mae a augmenté son IDT maximal acceptable à 50%, donnant aux emprunteurs surexcités plus de marge de manœuvre.”

Ces allocations d’ITD plus élevées peuvent être d’une grande aide pour les emprunteurs à faible revenu et / ou à niveau d’endettement élevé (par exemple, ceux qui ont des paiements de prêts étudiants élevés).

Cependant, vous devez également tenir compte des implications de la maximisation de votre DTI.

Obtenir l’approbation d’un DTI de 50% signifie que la moitié de votre revenu mensuel avant impôt va vers votre prêt hypothécaire et d’autres dettes. Ce nombre sera encore plus élevé une fois les taxes retirées.

Vous pouvez décider que la qualification avec le DTI maximum est logique pour vous. Mais sinon, rappelez-vous que vous n’avez pas à utiliser l’allocation complète. La chose la plus importante est d’avoir un paiement de logement et un budget mensuel avec lequel vous êtes à l’aise.

Vérifiez votre budget d’achat d’une maison (30 décembre 2021)

Les exigences en matière de dette par rapport au revenu varient selon le programme de prêt

Gardez à l’esprit que chaque prêt peut avoir des limites maximales de ratio d’ITD différentes, selon Martucci et Dave Cook, agent de prêt chez Cherry Creek Mortgage.

En règle générale, l’ITD maximal pour chacun des principaux programmes de prêts est le suivant:

• Prêts conventionnels (soutenus par Fannie Mae et Freddie Mac): DTI Max de 45% à 50%
• Prêts FHA: DTI Max de 50%
• Prêts VA: Aucun DTI maximum spécifié, bien que les demandeurs de prêts VA avec des DTI plus élevés pourraient faire l’objet d’un examen supplémentaire
• Prêts USDA: DTI max de 41% à 46%
• Prêts Jumbo: DTI max de 43%

” En général, les emprunteurs devraient avoir un ratio dette / revenu mensuel total de 43% ou moins pour pouvoir être achetés, garantis ou assurés par la VA, l’USDA, Fannie Mae, Freddie Mac et la FHA “, ajoute Maxwell.

“Mais si les emprunteurs répondent à certaines exigences en matière de produits, ils peuvent être autorisés à avoir un ratio d’ITD supérieur à 43%.”

Comment se qualifier avec un DTI élevé

Si vous avez un DTI supérieur à 43%, il peut être plus difficile de vous qualifier pour un prêt hypothécaire. Et si vous êtes approuvé, votre prêt peut faire l’objet d’une souscription supplémentaire qui peut entraîner un délai de clôture plus long.

Dans l’ensemble, des ratios d’ITD plus élevés sont considérés comme un risque plus élevé lorsqu’un souscripteur examine un prêt hypothécaire pour approbation.

“Dans certains cas, si l’ITD est jugé trop élevé, le prêteur aura besoin d’autres facteurs compensateurs pour approuver le prêt”, explique DiBugnara.

Il dit que les facteurs compensatoires peuvent inclure:

• Économies ou réserves supplémentaires
• Preuve de l’historique des paiements à temps sur les factures de services publics ou le loyer
• Une lettre d’explication pour montrer comment un demandeur pourra effectuer des paiements

Un pointage de crédit plus élevé ou un acompte plus important pourrait également vous aider à vous qualifier.

Cook note que, pour les prêts conventionnels, FHA et VA, votre ratio DTI est essentiellement un test de réussite / échec qui ne devrait pas affecter le taux d’intérêt auquel vous êtes admissible.

“Mais si vous effectuez un acompte de moins de 20% avec un prêt conventionnel, ce qui vous obligera à payer une assurance hypothécaire, votre ratio DTI peut affecter le coût de cette assurance hypothécaire”, ajoute Cook.

En d’autres termes, plus votre DTI est élevé, plus les taux de votre assurance hypothécaire privée (PMI) sont élevés.

Comment calculer votre DTI

Pour déterminer votre ratio dette / revenu (également appelé votre “ratio back–end”), commencez par additionner tous vos paiements mensuels de dette.

Les dettes mensuelles pour DTI comprennent:

• Paiements hypothécaires futurs sur la maison que vous voulez (une estimation est bonne *)
• Paiements de prêt auto
• Paiements de prêt étudiant
• Paiements de prêt personnel
• Paiements de prêt de consolidation de dette
• Tout autre prêt à tempérament que vous payez mensuellement
• Crédit paiements par cartes et autres lignes de crédit renouvelables (utilisez votre paiement mensuel minimum)
• Pension alimentaire
• Pension alimentaire pour enfants

* Lorsque vous estimez votre paiement hypothécaire mensuel pour calculer l’ITD, assurez-vous qu’il inclut les taxes foncières et l’assurance habitation. Vous pouvez utiliser une calculatrice hypothécaire avec taxes, assurance et PMI pour voir votre paiement “réel”

Votre calcul d’ITD ne doit PAS inclure:

• Paiements de loyer
• Services publics
• Facture de téléphone portable
• Factures Internet
• Épicerie
• Autres dépenses non liées à la dette qui n’apparaissent pas sur votre rapport de crédit

Ensuite, divisez la somme de vos dettes par votre revenu mensuel brut non ajusté.”Il s’agit du montant que vous gagnez chaque mois avant que les impôts et autres déductions ne soient retirés – autrement appelé votre “revenu avant impôt”.’

Ensuite, multipliez ce chiffre par 100.

(Somme des Dettes mensuelles / Revenu mensuel avant impôt) * 100 = Votre ITD

Par exemple, disons que vos dépenses mensuelles de dette sont égales à 3 000 $. Supposons que votre revenu mensuel brut soit de 7 000 $.

$3,000 ÷ $7,000 = 0.428 x 100 = 42,8

Dans ce cas, votre ratio dette / revenu est de 42,8% – juste dans la limite de 43% permise par la plupart des prêteurs.

DTI front–end vs DTI back–end

Notez que les prêteurs examineront le ratio front–end et le ratio back–end de votre DTI.

“Votre ratio initial regarde simplement votre paiement hypothécaire total divisé par votre revenu brut mensuel”, explique Cook.

La plupart des prêteurs souhaitent un ratio frontal ne dépassant pas 28 %. Cela signifie que vos dépenses de logement – y compris le capital, les intérêts, les impôts fonciers et l’assurance habitation – ne représentent pas plus de 28% de votre revenu mensuel brut.

” Mais dans la plupart des cas, explique Cook, le ratio d’endettement initial n’est pas le chiffre qui compte le plus pour la souscription. Aujourd’hui, la plupart des programmes de souscription de prêts se penchent principalement sur le ratio de la dette arrière.”

Vérifiez votre budget d’achat d’une maison (30 décembre 2021)

Conseils pour maintenir votre ratio dette/revenu à un niveau bas pour être admissible à un prêt hypothécaire

Craignez-vous que votre ratio dette/revenu ne vous rende inadmissible à un prêt hypothécaire?

Vous pouvez suivre ces conseils pour réduire votre ITD et améliorer vos chances d’approbation hypothécaire:

• Consultez un ou plusieurs prêteurs avant de demander un prêt. “Obtenez leurs conseils sur le montant de votre paiement de logement et les plafonds de ratio d’endettement qui s’appliqueront au produit de prêt que vous choisissez”, suggère Cook. ” Demandez votre meilleur plan d’action pour gérer votre dette”
• Faites vos devoirs. “Avoir une bonne compréhension de la façon dont votre ratio d’ITD affecte votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire. Et comprenez vos objectifs financiers ainsi que les dettes spécifiques qui peuvent être remboursées pour atteindre ces objectifs “, recommande Maxwell
• Réduisez vos obligations mensuelles. ” Priorisez temporairement les paiements de dettes sur les cotisations au compte d’épargne et de placement, autres que les cotisations au régime parrainé par l’employeur que vous devez verser pour être admissible à votre jumelage d’employeur. Jetez autant d’argent que possible sur des soldes de dette plus petits que vous pouvez éliminer rapidement “, conseille Martucci. “L’élimination de ces paiements et comptes réduira votre ratio d’ITD”
• Évitez de trop utiliser vos cartes de crédit et d’accumuler des soldes. Payez votre dette mensuelle de carte de crédit en totalité au lieu de n’effectuer que le paiement minimum. Garder votre “taux d’utilisation du crédit” bas – en minimisant votre solde par rapport aux limites globales de votre carte de crédit – peut réduire votre ITD et améliorer votre pointage de crédit, un double coup dur pour votre demande de prêt
• Ne contractez aucun nouveau prêt avant d’acheter une maison. Prendre de nouvelles dettes, comme un prêt auto, augmente votre DTI. Cela peut sérieusement réduire votre budget d’achat de maison. Donc, si possible, vous voulez éviter d’encaisser de nouveaux paiements mensuels au cours de l’année précédant l’achat de votre maison

Même si votre ITD se situe dans la “bonne” fourchette d’admissibilité au prêt hypothécaire, il ne fait pas de mal d’essayer de l’abaisser avant de faire une demande.

Plus vos dettes existantes sont faibles, plus vous pourrez dépenser pour votre prêt hypothécaire.

Travailler à améliorer votre ratio dette / revenu avant de demander un prêt immobilier peut vous rendre éligible pour une maison plus grande et plus chère.

Vérifiez l’admissibilité de votre prêt hypothécaire

L’estimation de votre ITD peut vous aider à déterminer si vous serez admissible à un prêt hypothécaire et combien de maison vous pourriez être en mesure de vous permettre.

Mais tout nombre que vous fournissez par vous-même n’est qu’une estimation. Votre prêteur hypothécaire a le dernier mot sur votre ITD et votre budget d’achat immobilier.

Lorsque vous êtes prêt à vous lancer sérieusement dans l’achat d’une nouvelle maison, vous aurez besoin d’une pré–approbation hypothécaire pour vérifier votre admissibilité et votre budget. Vous pouvez commencer ici.

Affichez-moi les tarifs du jour (30 déc., 2021)