Ingatlanfejlesztési megjegyzések
fejlesztési hely megvásárlásakor fontos megbizonyosodni arról, hogy a webhely felhasználható-e arra a célra, amelyre megszerezte. Amikor a szolgalmak, elméletileg a Vásárló nem kap semmilyen csúnya meglepetés. A méltányos szolgalmak felülbírálása azonban nehéz lehet felismerni, de költséges következményekkel járhat. Mik ezek, milyen hatásuk van, és hogyan lehet minimalizálni az általuk jelentett kockázatot?
a szolgalom típusai
a szolgalmi (azaz terhelt) földterület címén fel kell tüntetni a jogi szolgalmakat. A címben nem szereplő szolgalom csak méltányos szolgalomként léphet hatályba. Ennek oka az, hogy a vásárlókat kötik. A jogi szolgalom minden vásárlót kötelez, függetlenül attól, hogy tudtak-e róla, míg a méltányos szolgalom csak a tudással rendelkező Vásárlót köti. A méltányos szolgalmak problémája az, hogy hogyan lehet meghatározni a “tudás birtoklását”.
méltányos szolgalmak
három módon lehet egy méltányos szolgalom megkötni a Vevőt:
- ha a Földdíj-nyilvántartásban D(iii) földdíjként védett. A vevő ügyvédei az átvilágítási folyamat során átkutatják ezt a nyilvántartást, így feltárják az ilyen szolgalmat.
- (a nyilvántartásba nem vett földterület feletti bizonyos méltányos érdekekkel kapcsolatban), ha a vevő ténylegesen tudott annak létezéséről (akár az eladó, akár a szolgalom tulajdonosa közvetlenül tájékoztatta, akár saját vizsgálataiból). Ismét a vásárló itt nem veszi észre.
- ha a szolgalom a 2002.évi ingatlan-nyilvántartási törvény (“LRA”) értelmében”kényszerítő érdeket”képez. Ez azt jelenti, hogy felülírja a földterület eladását/bérletét, és kötelezi a Vevőt, annak ellenére, hogy az nincs feltüntetve a tulajdonban. Itt van, ahol a dolgok trükkösebbek.
kényszerítő érdekek
a kényszerítő érdekek az LRA által előírt szigorúan korlátozott kategória. A méltányos szolgalom csak akkor írja felül az eladást, ha:
- a szolgalom előtt jött létre 13 október 2003;
- a szolgai föld (azaz a föld vásárolt) volt bejegyezve, vagy azt megelőzően 13 október 2003; és
- a jobb volt, hogy “nyíltan használják és gyakorolják” idején az eladás.
fennáll annak a veszélye, hogy egy szolgalom, például a szomszéd javát szolgáló elsőbbségi jog vényköteles (20 éves időtartamra történő használat), papírmunka vagy értesítés nélkül. Ha 2003 előtt keletkezett, megkötheti a Vevőt, még azt is, aki nem tudott a létezéséről. A” nyíltan alkalmazott és gyakorolt ” követelmény objektív. Nem számít, hogy a Vevő nem vette észre, csak azt, hogy észrevették volna, ha megnézték volna.
nem szabad alábecsülni a nyomós méltányos szolgalmak következményeit. A legrosszabb esetben a nyomós méltányos szolgalom alapvetően összeegyeztethetetlen lehet a fejlesztő terveivel a helyszínen: például egy útjog egyenesen áthaladhat egy javasolt háztömb közepén. Azokon a területeken, ahol a szomszédos telkek hosszú évek óta nem cseréltek gazdát, a szomszédok lesznek az egyetlen felek, akik vallomást tehetnek ingatlanuk történelmi használatáról, és a fejlesztő nem tudja megcáfolni állításaikat, miszerint a szolgalom 2003 októbere előtt keletkezett, és azóta is használják. Lehet, hogy a fejlesztőnek nincs más választása, mint tárgyalni a szolgalom tulajdonosával a szóban forgó jog felszabadításáról, ez pedig drágának bizonyulhat.
mit tehet a vásárló?
a fejlesztőknek vásárlás előtt nagyon alaposan meg kell vizsgálniuk a földet. A szolgalom nem kell használni 24/7, hogy “nyíltan gyakorolják és élvezik”. Van-e utalás arra, hogy a föld egy másik fél elsőbbségi joga alá tartozhat, vízelvezetés, fény, tárolás vagy támogatás? Vannak-e olyan átjárók vagy árkok, amelyek úgy tűnik, hogy áthaladnak a szomszédos földre? Hogyan fér hozzá a szomszéd a földjéhez (ez nem biztos, hogy megegyezik azzal, ahogyan állítólag hozzáférnek a földjéhez)? Vannak olyan tárgyak a földterületen, amelyek nem az eladóé, és mióta vannak ott?
bölcs dolog lenne bőséges fényképeket készíteni a vásárlás előtti ellenőrzés során, mivel ez lehet az egyetlen bizonyíték, amellyel a fejlesztőnek ellentmondania kell a szomszéd állításainak. Tegyen kiterjedt vizsgálatokat az eladóval is. Ha a webhely túl nehéz, nagy vagy összetett ahhoz, hogy alaposan megvizsgálja, tegyen félre néhány pénzt a váratlan szomszédos jogok kezelésére.
Szerző: Julia Tobbell, vezető munkatárs, ingatlan Viták, London
további információért forduljon:
Leave a Reply