Design-Build Construction Defined: Il team, il processo e gli esempi

Quest’anno, si prevede che il design-build diventerà il metodo di consegna preferito per quasi il 50% dei progetti di costruzione. Quello che una volta era considerato un metodo alternativo per design-bid-build e construction manager a rischio sta rapidamente diventando la preferenza.

Se vuoi sapere come questo approccio di costruzione popolare è diverso dai metodi tradizionali, sei nel posto giusto. In questo blog, daremo un’occhiata a ciò che rende un progetto di design-build, come appare la struttura del team e quali passaggi sono coinvolti. Poi, finiremo con un esempio di un progetto di design-build.

• Che cos’è un progetto di Design-Build?
• Che aspetto ha un team di progettazione-costruzione?
• Fasi del processo di progettazione
• Esempio di un progetto di progettazione
• Design-Build è adatto al mio progetto di costruzione?

Che cos’è un progetto di Design-Build?

Design-build è un tipo di metodo di consegna per i progetti di costruzione. Differenziato dal modo in cui il team è organizzato e dal modo in cui le informazioni fluiscono tra gli stakeholder del progetto, design-build è noto per la sua capacità di promuovere la collaborazione e ridurre i rischi e gli oneri sostenuti dal proprietario del progetto.

A differenza di altri metodi di consegna, la struttura del team di progetto di design-build unisce tutti sotto un unico obiettivo condiviso: il successo del progetto nel suo complesso, non solo la loro rispettiva porzione. Poiché il successo di ogni azienda è misurato da quanto bene fanno tutte le altre aziende, design-build promuove un’atmosfera collaborativa in cui le conoscenze e le competenze sono condivise.

Il proprietario ha in genere un punto di contatto principale che poi stipula contratti con l’architetto, gli ingegneri e altri partner per conto del proprietario. Questo spesso si traduce in programmi più brevi e minori costi di progetto.

Un recente studio del Construction Industry Institute ha confrontato 350 progetti con diversi metodi di consegna dei progetti. Hanno scoperto che i progetti di progettazione-build sono stati completati più rapidamente e costano meno rispetto agli altri due principali metodi di consegna del progetto, design-bid-build e construction manager at risk.

A causa della maggiore efficienza della progettazione-costruzione, il proprietario può assumere meno compiti e meno rischi. Il progettista interverrà per gran parte della gestione del rischio, potenziali oneri legali e compiti amministrativi.

Si tratta di compiti che richiedono tempo prezioso ma hanno scarso effetto sul progetto complessivo, come il coordinamento del team di progetto, i documenti, la gestione della documentazione per i sottomessi e le RFI, la comprensione e la gestione dei contratti e del legalese e il gioco dell ‘ “intermediario” tra le parti.

È importante notare che spostando queste attività sul design-builder, il proprietario non perde potenza o controllo sul progetto. Il loro tempo e le risorse sono state liberate per concentrarsi maggiormente sugli aspetti del progetto che sono più importanti.

Che aspetto ha un team di progettazione-costruzione?

Per comprendere appieno ciò che rende il design-build unico tra i metodi di consegna della costruzione, dovremo esaminare l’organizzazione del team.

A differenza di altri metodi di consegna del progetto, il proprietario del progetto ha un solo punto di contatto: la società di progettazione – costruzione. È responsabilità di questa azienda di progettazione-costruzione rappresentare i migliori interessi del proprietario e lavorare in collaborazione con tutte le altre parti coinvolte nella costruzione del progetto, dal team di progettazione ai subappaltatori. Il progettista in genere assumerà l’onere di coordinare, assumere e tenere i contratti con queste altre aziende, oltre a gestire eventuali problemi man mano che si presentano.

Ciò non significa che il proprietario perde il controllo sul team di progetto e il progettista prende tutte le decisioni in modo indipendente. Il proprietario mantiene il potere 100% sul progetto. Tuttavia, l’azienda di progettazione-costruzione è lì per guidarli e agire per loro conto, assumendo una notevole quantità di onere e rischio del progetto che in genere ricadono sul proprietario in altri metodi di consegna del progetto. Sono lì per supportarti e rendere il processo più facile – non dettare ciò che puoi e non puoi fare.

Fasi del processo di progettazione

Il processo di progettazione può essere suddiviso in cinque fasi principali: selezione del team, pianificazione del progetto, progettazione, GMP/offerta e costruzione. Per la maggior parte, questi passaggi avverranno in sequenza, ma non necessariamente indipendenti l’uno dall’altro. Le fasi di pianificazione, progettazione e offerta del progetto possono sovrapporsi. La costruzione potrebbe iniziare mentre parte del progetto è ancora in fase di progettazione. In definitiva, dipenderà dal tuo progetto specifico e dai tuoi obiettivi.

Ogni fase del processo includerà in genere quanto segue:

Selezione del team

Durante la fase di selezione del team, il proprietario sceglierà le aziende che costituiranno il loro team di progettazione e costruzione. Questo spesso include il costruttore, architetto e ingegneri. A seconda delle preferenze del proprietario, selezioneranno un’azienda che sceglierà gli altri membri del team di progettazione e costruzione, oppure il proprietario svolgerà un ruolo attivo nella selezione di tutte le aziende che compongono il team.

Indipendentemente da ciò, questi team si uniranno contrattualmente per formare il tuo team di progettazione-costruzione. Il successo dell’intero progetto sarà il loro obiettivo, al contrario del successo solo della loro area di competenza. Questo li motiva a lavorare insieme fin dall’inizio, guardando il grande successo del progetto.

Pianificazione del progetto

Una volta assemblato il team di progettazione-costruzione, inizieranno a pianificare il progetto. Abbineranno la tua visione e gli obiettivi per il progetto con il tuo budget e svilupperanno disegni preliminari, analisi dei costi e orari. Analizzeranno il sito del progetto e qualsiasi struttura o utilità esistente situata sul sito e cercheranno potenziali sfide in modo da poter preparare e pianificare di conseguenza.

Fase di progettazione

Una volta che i disegni preliminari si inseriscono nel resto del piano di progetto, inizia la fase di progettazione. Questo è quando l’architetto completerà i disegni finali per il progetto.

A differenza dell’approccio al progetto design-bid-build, il progetto beneficerà dell’input dell’architetto, del costruttore e di eventuali subappaltatori specializzati durante questa fase. Ciò porterà a disegni più accurati, riducendo il rischio di problemi di costruibilità e modificare gli ordini lungo la strada.

4. Stabilire un GMP

Successivamente, il costruttore assemblerà un costo più definito per il progetto. Alla Horst Construction, questo include almeno da tre a cinque offerte di subappaltatori per ogni pacchetto commerciale e un prezzo massimo garantito (GMP).

Una preoccupazione comune con l’approccio design-build è che un progetto costerà di più perché il lavoro non sarà un’offerta competitiva. Tuttavia, non è così. Ci assicuriamo di ottenere offerte valide da una quantità adeguata di fiducia, subappaltatori di qualità, in modo da poter essere sicuri che stai ricevendo un prezzo equo.

Inoltre, il tuo progetto sarà protetto con un GMP. Un GMP è un prezzo fisso per il progetto sostenuto dal progettista. È una promessa che il costo del progetto non supererà quel prezzo specifico. Se lo fa, è responsabilità del progettista-costruttore di pagare-non il proprietario.

Tutti i progetti di Horst Construction design-build metteranno in vendita pacchetti commerciali e includeranno un GMP. Ma questo non sarà il caso di tutti i team di progettazione-build. Crediamo che questo sia il modo migliore per garantire che il proprietario ottenga il prezzo più equo per il loro progetto. Clicca qui per saperne di più su ciò che rende unici i nostri servizi di design-build.

Costruzione

Una volta completata la progettazione e selezionati i subappaltatori e i fornitori, il progetto inizierà la costruzione. A causa della collaborazione iniziale da parte del team di progetto, il progetto dovrebbe andare relativamente liscio. L’approccio design-build ha dimostrato di ridurre o addirittura eliminare la necessità di ordini di modifica e aiuta a mantenere i costi in linea con il budget.

Tuttavia, c’è sempre la possibilità che sorgano sfide impreviste. Ma poiché il progetto si basa su un piano solido fin dall’inizio, il team avrà più larghezza di banda per affrontare le sfide man mano che si verificano.

Una volta completata la costruzione, il progetto si chiuderà e il proprietario potrà trasferirsi nel nuovo edificio!

Esempio di un progetto di Design-Build

Spinto dall’approccio collaborativo che offre, il Lancaster Bible College ha scelto il metodo di consegna del progetto di design-build per la costruzione del nuovo Teague Learning Commons. Al termine, questo edificio di 41.500 piedi quadrati si estende su tre piani e funge da centro di apprendimento e ricerca collaborativo del campus.

Una volta scelto il loro team di Horst Construction, Cornerstone Design Architects e Providence Engineering, è iniziata la fase di precostruzione e progettazione del progetto. E poiché questi attori chiave potevano portare la loro esperienza unica al tavolo nella fase di pianificazione,il progetto era meglio.

“Scegliamo il processo di progettazione-costruzione perché ci dà la massima quantità di input proprio lì al tavolo. Abbiamo tutti seduti intorno al tavolo, ” riflette John Zeswitz, il Vice Presidente esecutivo del Lancaster Bible College al momento della costruzione. “Ci dà l’opportunità di capire l’impatto di alcune delle scelte e delle discussioni che stiamo avendo.”

Avendo i principali attori coinvolti nella fase di pianificazione iniziale, Lancaster Bible College potrebbe comunicare la loro visione per il progetto come il team di progettazione-costruire lavorato insieme per trovare il percorso migliore per rendere tale visione una realtà.

A differenza di uno scenario di design-bid-build o construction manager a rischio, il progetto è stato progettato con il contributo del team di costruzione. Questo approccio più collaborativo porta a un piano più realistico. E avere un piano solido dà al team più larghezza di banda per affrontare le inevitabili sfide impreviste che possono sorgere una volta avviata la costruzione.

Una di queste sfide è venuta da madre natura stessa sotto forma di precipitazioni record che superano i 20 pollici in soli quattro mesi. I 30 pozzi geotermici profondi 415 piedi, il pozzo dell’ascensore, il seminterrato e le fondazioni hanno richiesto lavori di scavo significativi in condizioni estreme.

Inoltre, diverse grandi doline sono state scoperte e peggiorate dalle piogge eccessive. In risposta, il team ha dovuto trasferire rapidamente alcuni dei pozzi geotermici e aggiungere la bonifica della dolina nel programma del progetto.

Grazie all’approccio collaborativo del metodo design-build, il team è stato in grado di adattarsi rapidamente a queste sfide e portare il progetto in avanti fino al suo completamento.

” Il design-build diventa molto più di una conversazione collaborativa che va prima. E abbiamo scoperto che che produce fiducia, e la fiducia va un lungo cammino nella costruzione di un impianto,” azioni Zeswitz.

Il Design-Build è adatto al mio progetto di costruzione?

Nel complesso, design-build può beneficiare di progetti di qualsiasi dimensione e budget. Questo metodo stabilisce una collaborazione precoce nelle fasi di pianificazione e progettazione del progetto che porta a meno problemi lungo la strada. Che spesso si traduce in costi di progetto più bassi e programmi di progetto più veloci. Il flusso di comunicazione semplificato e la riduzione degli oneri e dei rischi per il proprietario rendono il processo più semplice ed efficiente.

Tuttavia, le decisioni migliori sono quelle che vengono prese quando vengono considerate tutte le opzioni. Per ulteriori informazioni sugli altri metodi di consegna del progetto, controlla questo blog. Puoi anche prendere il nostro breve quiz che ti aiuterà a determinare quale metodo di consegna del progetto è il migliore per il tuo progetto!