Real estate development notes
Quando si acquista un sito di sviluppo, è importante assicurarsi che il sito può essere utilizzato per lo scopo per cui è stato acquisito. Quando si tratta di servitù, in teoria un acquirente non dovrebbe avere brutte sorprese. Tuttavia, sovrascrivere le servitù equi può essere difficile da rilevare, ma può avere conseguenze costose. Che cosa sono, qual è il loro impatto e come può essere ridotto al minimo il rischio che presentano?
Tipi di servitù
Servitù legali devono essere annotati sul titolo del servient (cioè gravato) terra. Una servitù che non è indicato sul titolo può avere effetto solo come una servitù equa. La ragione per cui questo è importante è a causa del modo in cui si legano gli acquirenti. Una servitù legale vincolerà tutti gli acquirenti, indipendentemente dal fatto che ne fossero a conoscenza, mentre una servitù equa vincolerà solo un acquirente che ne avesse conoscenza. Il problema con servitù equi è come” avere conoscenza ” può essere definito.
Servitù equa
Ci sono tre modi in cui una servitù equa può vincolare un acquirente:
- Se è stato protetto nel registro delle tasse fondiarie come D (iii) tassa fondiaria. Gli avvocati dell’acquirente cercheranno questo registro durante il processo di due diligence in modo da scoprire tali servitù.
- (In relazione a determinati interessi equi su terreni non registrati) se l’acquirente sapeva effettivamente della sua esistenza (sia direttamente informato dal venditore o dal proprietario della servitù, o dalle proprie indagini). Ancora una volta, l’acquirente qui non viene preso alla sprovvista.
- Se la servitù costituisce un “interesse prevalente”ai sensi del Land Registration Act 2002 (“LRA”). Ciò significa che prevale sulla vendita / locazione del terreno e vincola l’acquirente anche se non è indicato sul titolo. Qui è dove le cose si fanno più complicate.
Interessi dominanti
Gli interessi dominanti sono una categoria strettamente limitata prescritta dall’LRA. Una servitù equa sovrascriverà la vendita solo se:
- la servitù è stata creata prima del 13 ottobre 2003;
- il terreno serviente (cioè il terreno acquistato) è stato registrato il 13 ottobre 2003 o prima; e
- il diritto veniva “apertamente utilizzato ed esercitato” al momento della vendita.
Il pericolo è che una servitù, come un diritto di passaggio a beneficio di un vicino, possa essere creata su prescrizione (uso per un periodo di 20 anni) senza bisogno di documenti o notifiche di sorta. Se fosse sorto prima del 2003 potrebbe vincolare un acquirente, anche uno che non sapeva della sua esistenza. Il requisito” apertamente usato ed esercitato ” è oggettivo. Non importa che l’acquirente non l’abbia individuato, solo che avrebbero potuto individuarlo se avessero guardato.
L’implicazione di servitù equi prevalenti non dovrebbe essere sottovalutata. Nel peggiore dei casi, una servitù equa prevalente può essere fondamentalmente incompatibile con i piani dello sviluppatore per il sito: un diritto di passaggio può correre dritto attraverso il centro di un blocco proposto di abitazioni, per esempio. Nelle zone in cui gli appezzamenti di terreno limitrofi potrebbero non essere passati di mano per molti anni, i vicini saranno le uniche parti in grado di fornire testimonianze sull’uso storico delle loro proprietà e il committente potrebbe non essere in grado di confutare le loro affermazioni secondo cui la servitù era sorta prima dell’ottobre 2003 e da allora è stata utilizzata. Lo sviluppatore potrebbe avere poca scelta se non negoziare con il proprietario della servitù per un rilascio del diritto in questione, e questo potrebbe rivelarsi costoso.
Cosa può fare un acquirente?
Gli sviluppatori dovrebbero ispezionare il terreno con molta attenzione prima dell’acquisto. Una servitù non deve essere in uso 24/7 per essere “apertamente esercitata e goduta”. C’è qualche indizio che il terreno possa essere soggetto al diritto di passaggio, drenaggio, luce, stoccaggio o supporto di un’altra parte? Ci sono passaggi o fossati che sembrano attraversare nei terreni vicini? In che modo il vicino accede alla loro terra (questo potrebbe non essere lo stesso di come dovrebbero accedere alla loro terra)? Sono oggetti lasciati sulla terra che non appartengono al venditore, e da quanto tempo sono stati lì?
Sarebbe saggio scattare fotografie copiose durante l’ispezione pre-acquisto, in quanto potrebbe essere l’unica prova che lo sviluppatore deve contraddire qualsiasi affermazione del vicino. Fare ampie indagini del venditore troppo. Se il sito è troppo difficile, grande o complesso da ispezionare a fondo, mettere da parte alcuni fondi per affrontare eventuali diritti limitrofi imprevisti.
Autore: Julia Tobbell, Senior Associate, Real Estate Dispute, Londra
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