不動産開発ノート
開発サイトを購入する際には、そのサイトが取得された目的のために使 地役権に関しては、理論的には購入者は厄介な驚きを得るべきではありません。 しかし、公平な地役権を無効にすることは検出するのが難しいかもしれませんが、高価な結果をもたらす可能性があります。 彼らは何ですか、彼らの影響は何ですか、そして彼らが提示するリスクをどのように最小限に抑えることができますか？
地役権の種類
法的地役権は、奉仕者（すなわち負担された）土地のタイトルに注意する必要があります。 タイトルに記載されていない地役権は、公平な地役権としてのみ有効になります。 これが重要な理由は、彼らが購入者を縛る方法のためです。 法的地役権は、彼らがそれを知っていたかどうかにかかわらず、すべての購入者を拘束しますが、公平な地役権は知識を持っていた購入者のみを拘束します。 公平な地役権の問題は、「知識を持つ」ことをどのように定義できるかということです。
衡平地役権
衡平地役権が購入者を拘束するには、三つの方法があります:
- それが土地料金で保護されている場合は、D（iii）土地料金として登録します。 購入者の弁護士は、デューデリジェンスプロセス中にこのレジスタを検索するので、そのような地役権を明らかにします。
- （未登録の土地に対する特定の公平な利益に関連して）購入者が実際にその存在を知っていた場合（売り手または地役権の所有者によって直接知 ここでも、ここの購入者はいつの間にか取られていません。
- 地役権が2002年土地登録法（”LRA”）の意味の範囲内で”優先権”を形成する場合。 これは、それが土地の売却/リースを上書きし、それがタイトルに記載されていないにもかかわらず、購入者をバインドすることを意味します。 ここでは物事がトリッキーになる場所です。
優先権
優先権は、LRAによって規定された厳密に制限されたカテゴリです。 公平な地役権は、次の場合にのみ販売を上書きします:
- 地役権は13October2003の前に作成されました;
- 従属土地（すなわち購入されている土地）は13October2003以前に登録されており、
- 権利は売却時に”公然と使用され、行使されていた”。
危険なのは、隣人に利益をもたらす道の権利などの地役権は、書類や通知を必要とせずに処方箋（20年間使用）によって作成できることです。 それが2003年以前に起こった場合、その存在を知らなかった人でさえ、購入者をバインドすることができます。 “公然と使用され、行使された”要件は客観的です。 それは彼らが見ていた場合、彼らはそれを発見している可能性があることだけ、購入者がそれを発見しなかったことは問題ではありません。
公平な地役権を無効にすることの含意を過小評価すべきではない。 最悪のシナリオでは、オーバーライド公平地役権は、サイトのための開発者の計画と根本的に互換性がない可能性があります：道の権利は、例えば、住宅の提案されたブロックの真ん中を通ってまっすぐに実行することができます。 隣接する土地区画が長年にわたって手を変えていない可能性のある地域では、隣人が財産の歴史的使用について証言を提供できる唯一の当事者であり、開発者は2003年以前に地役権が発生し、それ以来使用されているという主張を反証することができない可能性がある。 開発者は、問題の権利の解放のために地役権の所有者と交渉するしかないかもしれませんが、これは高価であることが証明される可能性がありま
購入者は何ができますか？
開発者は購入前に土地を非常に慎重に検査する必要があります。 地役権は、”公然と行使され、楽しまれる”ために24/7を使用する必要はありません。 土地が他の当事者の道、排水、光、貯蔵または支援の権利の対象となる可能性があるというヒントはありますか？ 隣接する土地に交差するように見える通路や溝はありますか？ 隣人はどのように自分たちの土地にアクセスしますか（これは、彼らが自分たちの土地にアクセスする方法と同じではないかもしれません）？ 売り手に属していない土地に残っているアイテムはありますか、そしてどれくらいの期間そこにいましたか？
開発者が隣人の主張と矛盾しなければならない唯一の証拠である可能性があるため、購入前の検査中に大量の写真を撮るのが賢明でしょう。 あまりにも売り手の広範なお問い合わせを行います。 サイトが徹底的に検査するにはあまりにも困難、大規模または複雑な場合は、予期しない近隣の権利に対処するための資金を取っておきます。
著者:Julia Tobbell,Senior Associate,Real Estate Dispects,London
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