Design-Build Construction Defined: the Team, Process, & Examples

dit jaar wordt het verwachte ontwerp-build de leveringsmethode bij uitstek voor bijna 50% van de bouwprojecten. Wat ooit werd beschouwd als een alternatieve methode voor design-bid-build en construction manager at risk wordt snel de voorkeur.

Als u wilt weten hoe deze populaire constructiebenadering verschilt van de traditionele methoden, bent u hier aan het juiste adres. In deze blog bekijken we wat een design-build project maakt, hoe de teamstructuur eruit ziet en welke stappen er bij betrokken zijn. Dan eindigen we met een voorbeeld van een design-build project.

• Wat is een ontwerp-bouwproject?
• Hoe ziet een ontwerpteam eruit?
• ontwerp-bouwproces stappen
• voorbeeld van een ontwerp-bouw Project
• is ontwerp-bouw recht voor mijn bouwproject?

Wat is een ontwerp-bouwproject?

Design-build is een soort leveringsmethode voor bouwprojecten. Gedifferentieerd door hoe het team is georganiseerd en hoe informatiestromen door de stakeholders van het project stromen, staat design-build bekend om zijn vermogen om samenwerking te bevorderen en het risico en de last van de eigenaar van het project te verminderen.

in tegenstelling tot andere leveringsmethoden verenigt de projectteamstructuur van design-build iedereen onder één gemeenschappelijk doel: het succes van het project als geheel – niet alleen hun respectievelijke deel. Omdat het succes van elk bedrijf wordt afgemeten aan hoe goed alle andere bedrijven het doen, bevordert design-build een samenwerkingsklimaat waarin kennis en expertise worden gedeeld.

de eigenaar heeft doorgaans één centraal contactpunt, dat vervolgens namens de eigenaar contracten sluit met de architect, de ingenieurs en andere partners. Dit vertaalt zich vaak in kortere schema ‘ s en lagere projectkosten.

in een recente studie van het Instituut voor de bouwnijverheid werden 350 projecten met verschillende methoden voor de uitvoering van projecten vergeleken. Ze vonden dat design-build projecten sneller werden afgerond en minder kosten dan de twee andere toonaangevende projectleveringsmethoden, design-bid-build en construction manager at risk.

door de verhoogde efficiëntie van ontwerp-bouw, kan de eigenaar minder taken en minder risico ‘ s op zich nemen. De design-builder zal invallen voor een groot deel van het risicobeheer, potentiële juridische lasten en administratieve taken.

dit zijn taken die kostbare tijd in beslag nemen maar weinig effect hebben op het totale project, zoals coördinatie van het projectteam, papierwerk, documentatiebeheer voor indieners en RFI ‘ s, het begrijpen en beheren van contracten en legalese, en het spelen van de “tussenpersoon” tussen partijen.

het is belangrijk op te merken dat door deze taken over de ontwerp-bouwer te verschuiven, de eigenaar geen macht of controle over het project verliest. Hun tijd en middelen zijn vrijgemaakt om ofwel meer te richten op de aspecten van het project die het belangrijkst zijn.

Hoe ziet een ontwerpteam eruit?

om volledig te begrijpen wat design-build uniek maakt onder de bouw leveringsmethoden, zullen we moeten kijken naar de organisatie van het team.

in tegenstelling tot andere methoden voor het leveren van projecten heeft de projecteigenaar slechts één contactpunt: het ontwerp – build-bedrijf. Het is de verantwoordelijkheid van dit ontwerp-build bedrijf om de belangen van de eigenaar te vertegenwoordigen en samen te werken met alle andere partijen die betrokken zijn bij de bouw van het project, van het ontwerpteam tot de onderaannemers. De ontwerp-bouwer zal meestal op de last van de coördinatie, het inhuren, en het houden van de contracten met deze andere bedrijven, evenals de behandeling van eventuele problemen als ze zich voordoen.

dit betekent niet dat de eigenaar de controle over het projectteam verliest en de ontwerp-bouwer alle beslissingen onafhankelijk neemt. De eigenaar behoudt 100% macht over het project. Echter, het ontwerp-build bedrijf is er om hen te begeleiden en te handelen in hun naam, het nemen van een aanzienlijk deel van de last en het risico van het project dat meestal zou vallen op de eigenaar in andere project levering methoden. Ze zijn er om u te ondersteunen en het proces gemakkelijker te maken – niet dicteren wat je wel en niet kunt doen.

ontwerp-bouwproces stappen

het ontwerp-bouwproces kan worden onderverdeeld in vijf hoofdstappen: teamselectie, projectplanning, ontwerp, GMP/bieden en constructie. Voor het grootste deel zullen deze stappen achtereenvolgens plaatsvinden, maar niet noodzakelijk onafhankelijk van elkaar. De projectplanning -, ontwerp-en inschrijvingsfasen kunnen elkaar overlappen. De bouw kan van start gaan terwijl een deel van het project nog in de ontwerpfase is. Uiteindelijk zal het afhangen van uw specifieke project en uw doelen.

elke stap in het proces zal doorgaans het volgende omvatten:

Teamselectie

tijdens de teamselectiefase zal de eigenaar de bedrijven kiezen die hun ontwerpteam zullen vormen. Dit omvat vaak de bouwer, architect, en ingenieurs. Afhankelijk van de voorkeur van de eigenaar, zullen ze ofwel een bedrijf selecteren die vervolgens de andere leden van het ontwerp-build team kiest, of de eigenaar zal een actieve rol spelen in de selectie van alle bedrijven die deel uitmaken van het team.

hoe dan ook, deze teams zullen contractueel samenwerken om uw design-build team te vormen. Het succes van het hele project zal hun doel zijn, in tegenstelling tot het succes van alleen hun vakgebied. Dit motiveert hen om vanaf het begin samen te werken en te kijken naar het succes van het project in grote lijnen.

projectplanning

zodra het ontwerpteam is samengesteld, beginnen ze met het plannen van het project. Ze passen uw visie en doelstellingen voor het project aan bij uw budget en ontwikkelen voorlopige tekeningen, kostenanalyses en schema ‘ s. Ze analyseren de locatie van het project en alle bestaande structuren of hulpprogramma ‘ s die zich op de site bevinden, en ze zoeken naar potentiële uitdagingen, zodat ze zich daarop kunnen voorbereiden en plannen.

ontwerpfase

zodra de voorlopige tekeningen in de rest van het projectplan passen, begint de ontwerpfase. Dit is het moment waarop de architect de definitieve tekeningen voor het project zal voltooien.

in tegenstelling tot de ontwerp-bod-build-projectbenadering, zal uw project baat hebben bij de inbreng van de architect, de bouwer en eventuele gespecialiseerde onderaannemers tijdens deze fase. Dit zal leiden tot nauwkeurigere tekeningen, waardoor het risico op constructieproblemen wordt verminderd en orders later worden gewijzigd.

4. Het opzetten van een GMP

vervolgens zal de bouwer een meer gedefinieerde kosten voor het project samenstellen. Bij Horst Construction omvat dit ten minste drie tot vijf offertes van onderaannemers voor elk handelspakket en een gegarandeerde maximumprijs (GMP).

een gemeenschappelijke zorg bij de ontwerp-bouwbenadering is dat een project meer zal kosten omdat het werk niet concurrerend zal worden aangeboden. Dat is echter niet het geval. We zorgen ervoor dat u levensvatbare biedingen krijgt van een geschikte hoeveelheid betrouwbare, hoogwaardige onderaannemers, zodat u er zeker van kunt zijn dat u een eerlijke prijs krijgt.

bovendien wordt uw project beveiligd met een GMP. Een GMP is een vaste prijs voor het project ondersteund door de ontwerp-bouwer. Het is een belofte dat de kosten van het project niet boven die specifieke prijs zal gaan. Als dat zo is, is het de verantwoordelijkheid van de ontwerp-bouwer om te betalen—niet de eigenaar.

alle Horst Construction design-build projecten zullen handelspakketten uitbrengen om te bieden en een GMP bevatten. Maar dit zal niet het geval zijn met alle design-build teams. Wij geloven dat dit de beste manier is om ervoor te zorgen dat de eigenaar de juiste prijs krijgt voor hun project. Klik hier voor meer informatie over wat onze design-build services uniek maakt.

Bouw

zodra het ontwerp is afgerond en de onderaannemers en leveranciers zijn geselecteerd, zal het project met de bouw beginnen. Door de vroege samenwerking van het projectteam zou het project relatief soepel moeten verlopen. De design-build-aanpak heeft aangetoond dat het de noodzaak van wisselorders vermindert of zelfs elimineert en helpt de kosten in lijn te houden met het budget.

er is echter altijd de mogelijkheid dat zich onvoorziene uitdagingen voordoen. Maar omdat het project vanaf het begin op een solide plan berust, zal het team meer bandbreedte hebben om uitdagingen aan te gaan wanneer ze zich voordoen.

zodra de bouw voltooid is, zal het project sluiten en kan de eigenaar in hun nieuwe gebouw verhuizen!

voorbeeld van een ontwerp-bouwproject

aangemoedigd door de gezamenlijke aanpak die het biedt, Koos Lancaster Bible College voor de ontwerp-bouw-projectleveringsmethode voor de bouw van de nieuwe Teague Learning Commons. Na voltooiing, dit 41,500 vierkante meter gebouw overspant drie verdiepingen en dient als collaborative learning en research hub van de campus.Toen ze eenmaal hun team van Horst Construction, Cornerstone Design Architects en Providence Engineering kozen, begon het project preconstruction and design phase. En omdat deze sleutelfiguren in de planningsfase allemaal hun unieke expertise ter tafel konden brengen, was het project beter af.

” we kiezen voor het ontwerp-bouwproces omdat het ons de maximale hoeveelheid input geeft aan de tabel. We hebben iedereen rond de tafel zitten, ” weerspiegelt John Zeswitz, de Executive Vice President van Lancaster Bible College op het moment van de bouw. “Het geeft ons de kans om de impact te begrijpen van een aantal van de keuzes en discussies die we hebben.”

door de belangrijkste spelers die betrokken waren bij de eerste planningsfase, kon Lancaster Bible College hun visie voor het project communiceren terwijl het ontwerpteam samenwerkte om de beste weg te vinden om die visie te verwezenlijken.

in tegenstelling tot een design-bid-build of construction manager at risk scenario, werd het project ontworpen met input van het bouwteam. Deze meer collaboratieve aanpak leidt tot een realistischer plan. En het hebben van een solide plan geeft het team meer bandbreedte om te gaan met de onvermijdelijke, onvoorziene uitdagingen die zich kunnen voordoen zodra de bouw van start gaat.Een van deze uitdagingen kwam van moeder natuur zelf in de vorm van een record regenval van 20 centimeter in slechts vier maanden. De 30 415 meter diepe geothermische putten, liftschacht, kelder en funderingen vereisten allemaal aanzienlijke graafwerkzaamheden onder extreme omstandigheden.

daarnaast werden verschillende grote zinkgaten blootgelegd en verergerd door de overmatige regenval. In reactie daarop moest het team snel een aantal geothermische putten verplaatsen en sinkhole sanering toevoegen aan het projectschema.

door de gezamenlijke aanpak van de ontwerp-bouwmethode was het team in staat om zich snel aan deze uitdagingen aan te passen en het project tot een succesvolle afronding te brengen.

” de ontwerp-build krijgt veel meer van een collaboratieve conversatie die eerder gaat. En we ontdekten dat dat vertrouwen oplevert, en vertrouwen Gaat een lange weg in de bouw van een faciliteit,” deelt Zeswitz.

is Design-Build geschikt voor mijn bouwproject?

over het geheel genomen kan ontwerp-bouw projecten van elke omvang en budget ten goede komen. Deze methode zorgt voor een vroege samenwerking in de plannings-en ontwerpfase van het project, wat leidt tot minder problemen op de weg. Dat vertaalt zich vaak in lagere projectkosten en snellere projectschema ‘ s. De gestroomlijnde communicatiestroom en de vermindering van zowel lasten als risico ‘ s voor de eigenaar maken het proces eenvoudiger en efficiënter.

de beste beslissingen zijn echter die welke worden genomen wanneer alle opties worden overwogen. Voor meer informatie over de andere projectleveringsmethoden, kijk op deze blog. U kunt ook onze korte quiz die u zal helpen bepalen welke project levering methode is het beste voor uw project!