Real estate development notes
bij de aankoop van een bouwterrein is het belangrijk ervoor te zorgen dat het terrein kan worden gebruikt voor het doel waarvoor het is verworven. Als het gaat om erfpacht, in theorie een koper moet geen vervelende verrassingen krijgen. Het kan echter moeilijk zijn om dwingende billijke erfenissen op te sporen, maar kan kostbare gevolgen hebben. Wat zijn ze, wat is hun impact en hoe kan het risico dat ze inhouden worden geminimaliseerd?
soorten erfpacht
juridische erfpacht moet worden vermeld op de titel van de dienstplichtige (dat wil zeggen belast) grond. Een erfpacht die niet op de titel staat vermeld, kan alleen van kracht worden als een billijke erfpacht. De reden dat dit belangrijk is vanwege de manier waarop ze binden kopers. Een wettelijke erfpacht zal alle kopers binden, ongeacht of ze ervan wisten, terwijl een billijke erfpacht alleen een koper zal binden die kennis had. Het probleem met billijke erfenissen is hoe “kennis hebben” kan worden gedefinieerd.
Equitable easements
er zijn drie manieren waarop een equitable easement een koper kan binden:
- indien het in het register van de Grondheffingen is beschermd als een D(iii) grondheffing. De advocaten van de koper zullen dit register tijdens het due diligence-proces doorzoeken en zo een dergelijke erfdienstbaarheid ontdekken.
- (met betrekking tot bepaalde billijke belangen ten aanzien van niet-geregistreerde grond) indien de koper daadwerkelijk van het bestaan ervan wist (hetzij rechtstreeks door de verkoper of de eigenaar van de erfpacht, hetzij door zijn eigen onderzoeken). Ook hier wordt de koper niet onvoorbereid genomen.
- indien de erfpacht een “hoger belang” vormt in de zin van de Kadregistratiewet 2002 (“LRA”). Dit betekent dat het voorrang heeft op de verkoop/verhuur van de grond en de koper bindt, ook al staat dit niet vermeld op de titel. Hier wordt het lastiger.
hogere belangen
hogere belangen zijn een strikt beperkte categorie die door de LRA wordt voorgeschreven. Een billijke erfpacht zal de verkoop alleen overschrijven als:
- de erfpacht werd opgericht vóór 13 oktober 2003;
- de dienstbare grond (dat wil zeggen de aangekochte grond) werd geregistreerd op of vóór 13 oktober 2003; en
- het recht werd “openlijk gebruikt en uitgeoefend” op het moment van de verkoop.
het gevaar bestaat dat een erfpacht, zoals een doorgangsrecht ten gunste van een buurman, kan worden gecreëerd op recept (gebruik gedurende een periode van 20 jaar) zonder enige vorm van papierwerk of kennisgeving. Indien zij vóór 2003 zou zijn ontstaan, zou zij een koper kunnen binden, zelfs degene die niet van het bestaan ervan afwist. De eis” openlijk gebruikt en uitgeoefend ” is objectief. Het doet er niet toe dat de koper het niet heeft gezien, alleen dat hij het had kunnen zien als hij had gekeken.
de gevolgen van dwingende equitable easements mogen niet worden onderschat. In een worst case scenario, een overheersende billijke erfdienstbaarheid kan fundamenteel onverenigbaar zijn met de plannen van de ontwikkelaar voor de site: een recht van overpad kan lopen dwars door het midden van een voorgestelde blok van woningen, bijvoorbeeld. In gebieden waar de naburige percelen misschien jarenlang niet van eigenaar zijn veranderd, zullen de buren de enige partijen zijn die kunnen getuigen over het historische gebruik van hun eigendom, en de ontwikkelaar zal niet in staat zijn om hun beweringen te weerleggen dat de erfpacht vóór oktober 2003 was ontstaan en sindsdien is gebruikt. De ontwikkelaar kan weinig keuze hebben dan te onderhandelen met de eigenaar van de erfdienstbaarheid voor een vrijgave van het recht in kwestie, en dit zou duur kunnen blijken.
wat kan een koper doen?
ontwikkelaars dienen het land zeer zorgvuldig te inspecteren voordat ze het kopen. Een erfdienstbaarheid hoeft niet 24/7 in gebruik te zijn om “openlijk te worden uitgeoefend en genoten”. Is er een aanwijzing dat de grond kan worden onderworpen aan het recht van een andere partij van overpad, drainage, licht, opslag of ondersteuning? Zijn er gangen of sloten die lijken over te steken naar buurland? Hoe krijgt de buurman toegang tot zijn land (Dit is misschien niet hetzelfde als hoe hij toegang moet krijgen tot zijn land)? Zijn er nog voorwerpen op het land die niet van de verkoper zijn, en hoe lang zijn ze er al?
het zou verstandig zijn om uitgebreide foto ‘ s te nemen tijdens de inspectie voor de aankoop, aangezien dit het enige bewijs kan zijn dat de ontwikkelaar heeft om beweringen van de buurman tegen te spreken. Maak uitgebreide vragen van de verkoper ook. Als de site te moeilijk, groot of complex is om grondig te inspecteren, reserveer dan wat fondsen voor het omgaan met eventuele onverwachte naburige rechten.
auteur: Julia Tobbell, Senior Associate, Real Estate disputen, London
voor meer informatie kunt u contact opnemen met:
Leave a Reply