Notas de desarrollo inmobiliario
Al comprar un sitio de desarrollo, es importante asegurarse de que el sitio pueda usarse para el propósito para el que se adquiere. Cuando se trata de servidumbres, en teoría un comprador no debería recibir sorpresas desagradables. Sin embargo, anular las servidumbres equitativas puede ser difícil de detectar, pero puede tener consecuencias costosas. ¿Cuáles son, cuál es su impacto y cómo se puede minimizar el riesgo que presentan?
Tipos de servidumbre
Las servidumbres legales deben anotarse en el título de la tierra servil (es decir, gravada). Una servidumbre que no figure en el título solo puede surtir efecto como servidumbre equitativa. La razón por la que esto importa es por la forma en que vinculan a los compradores. Una servidumbre legal vinculará a todos los compradores, independientemente de si sabían de ella, mientras que una servidumbre equitativa solo vinculará a un comprador que tenía conocimiento. El problema con las servidumbres equitativas es cómo se puede definir “tener conocimiento”.
Servidumbres equitativas
Hay tres formas en que una servidumbre equitativa puede obligar a un comprador:
- Si ha sido protegido en el Registro de Tasas de Tierras como una tasa de tierras D(iii). Los abogados del comprador buscarán en este registro durante el proceso de diligencia debida para descubrir cualquier servidumbre de este tipo.
- (En relación con ciertos intereses equitativos sobre tierras no registradas) si el comprador realmente sabía de su existencia (ya sea informado directamente por el vendedor o el propietario de la servidumbre, o de sus propias investigaciones). Una vez más, el comprador aquí no se toma por sorpresa.
- Si la servidumbre constituye un “interés superior” en el sentido de la Ley de Registro de la Propiedad de 2002 (“LRA”). Esto significa que anula la venta/arrendamiento de la tierra y vincula al comprador aunque no se indique en el título. Aquí es donde las cosas se ponen más complicadas.
Intereses primordiales
Los intereses primordiales son una categoría estrictamente limitada prescrita por la LRA. Una servidumbre equitativa anulará la venta solo si:
- la servidumbre se creó antes del 13 de octubre de 2003;
- el terreno serviente (es decir, el terreno que se compra) estaba registrado el 13 de octubre de 2003 o antes; y
- el derecho estaba siendo “utilizado y ejercido abiertamente” en el momento de la venta.
El peligro es que una servidumbre, como un derecho de paso que beneficia a un vecino, se pueda crear por prescripción (uso por un período de 20 años) sin necesidad de ningún tipo de papeleo o notificación. Si surgiera antes de 2003, podría obligar a un comprador, incluso a uno que no supiera de su existencia. El requisito de “uso y ejercicio abiertos” es objetivo. No importa que el comprador no lo haya detectado, solo que podrían haberlo detectado si lo hubieran mirado.
No debe subestimarse la implicación de la anulación de servidumbres equitativas. En el peor de los casos, una servidumbre equitativa superior puede ser fundamentalmente incompatible con los planes del desarrollador para el sitio: un derecho de paso puede correr directamente a través del centro de un bloque de vivienda propuesto, por ejemplo. En las zonas en que las parcelas vecinas no hayan cambiado de manos durante muchos años, los vecinos serán las únicas partes que podrán dar testimonio del uso histórico de su propiedad, y el promotor no podrá refutar sus afirmaciones de que la servidumbre se había establecido antes de octubre de 2003 y se ha utilizado desde entonces. Es posible que el desarrollador no tenga más opción que negociar con el propietario de la servidumbre para obtener una liberación del derecho en cuestión, y esto podría resultar costoso.
¿Qué puede hacer un comprador?
Los desarrolladores deben inspeccionar el terreno con mucho cuidado antes de comprarlo. Una servidumbre no tiene que estar en uso 24/7 para ser “ejercida y disfrutada abiertamente”. ¿Hay algún indicio de que la tierra puede estar sujeta al derecho de paso, drenaje, luz, almacenamiento o soporte de otra parte? ¿Hay pasadizos o zanjas que parezcan cruzar hacia tierras vecinas? ¿Cómo accede el vecino a su tierra (esto puede no ser lo mismo que cómo se supone que debe acceder a su tierra)? ¿Quedan artículos en el terreno que no pertenecen al vendedor y cuánto tiempo han estado allí?
Sería aconsejable tomar fotografías copiosas durante la inspección previa a la compra, ya que puede ser la única evidencia que el desarrollador tiene para contradecir cualquier afirmación del vecino. Haga extensas consultas con el vendedor también. Si el sitio es demasiado difícil, grande o complejo para inspeccionarlo a fondo, reserve algunos fondos para hacer frente a cualquier derecho vecino inesperado.
Autor: Julia Tobbell, Asociada Senior, Disputas de Bienes Raíces, Londres
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