construção de projeto-construção definida: a equipe, o processo e os exemplos

este ano, espera-se que o design-build se torne o método de entrega de escolha para quase 50% dos projetos de construção. O que antes era considerado um método alternativo para projetar-bid-build e gerente de construção em risco está rapidamente se tornando a preferência.

se você quiser saber como essa abordagem de construção popular é diferente dos métodos tradicionais, você veio ao lugar certo. Neste blog, vamos dar uma olhada no que faz um projeto de construção de design, como é a estrutura da equipe e quais etapas estão envolvidas. Em seguida, terminaremos com um exemplo de projeto de construção de design.

• o que é um projeto de Design-Build?
• como é uma equipe de Design-Build?
• etapas do processo de Design-Build
• exemplo de um projeto de Design-Build
• o Design-Build é adequado para meu projeto de construção?

o que é um projeto de Design-Build?

Design-build é um tipo de método de entrega para projetos de construção. Diferenciada pela forma como a equipe é organizada e como a informação flui ao longo dos stakeholders do projeto, design-build é conhecida por sua capacidade de promover a colaboração e reduzir o risco e a carga detidos pelo proprietário do projeto.Ao contrário de outros métodos de entrega, a estrutura da equipe de projeto do design-build une todos sob um objetivo compartilhado: o sucesso do projeto como um todo – não apenas sua respectiva parte. Como o sucesso de cada empresa é medido pelo quão bem todas as outras empresas se saem, o design-build promove uma atmosfera colaborativa onde o conhecimento e a experiência são compartilhados.

o proprietário normalmente tem um ponto principal de contato que, em seguida, celebra contratos com o arquiteto, engenheiros e outros parceiros em nome do proprietário. Isso geralmente se traduz em horários mais curtos e custos mais baixos do projeto.

um estudo recente do Construction Industry Institute comparou 350 projetos com diferentes métodos de entrega de projetos. Eles descobriram que os projetos de design-build foram concluídos mais rapidamente e custam menos do que os outros dois principais métodos de entrega de projetos, design-bid-build e construction manager em risco.

devido às eficiências aumentadas do projeto-construção, o proprietário pode assumir menos deveres e menos risco. O construtor de design intervirá em grande parte da Gestão de riscos, possíveis encargos legais e tarefas administrativas.

essas são tarefas que ocupam um tempo valioso, mas têm pouco efeito no projeto geral, como coordenação da equipe do projeto, papelada, gerenciamento de documentação para submissões e RFIs, compreensão e gerenciamento de contratos e legalese, e jogando o “intermediário” entre as partes.

é importante notar que, deslocando essas tarefas sobre o construtor de design, o proprietário não perde poder ou controle sobre o projeto. Seu tempo e recursos foram liberados para se concentrar mais nos aspectos do projeto que são mais importantes.

como é uma equipe de Design-Build?

para entender completamente o que torna o design-build único entre os métodos de entrega de construção, teremos que olhar para a organização da equipe.

ao contrário de outros métodos de entrega de projetos, o proprietário do projeto tem apenas um ponto de contato – a empresa de construção de design. É responsabilidade desta empresa de construção de projeto representar os melhores interesses do proprietário e trabalhar em colaboração com todas as outras partes envolvidas na construção do projeto, desde a equipe de projeto até os subcontratados. O construtor de design normalmente assumirá o ônus de coordenar, contratar e manter os contratos com essas outras empresas, bem como lidar com quaisquer problemas à medida que surgirem.

isso não significa que o proprietário perca o controle sobre a equipe do projeto e o construtor de design tome todas as decisões de forma independente. O proprietário mantém 100% de poder sobre o projeto. No entanto, a empresa de construção de projeto está lá para orientá-los e agir em seu nome, assumindo uma quantidade substancial do ônus e do risco do projeto que normalmente cairia para o proprietário em outros métodos de entrega do projeto. Eles estão lá para apoiá – lo e facilitar o processo-não ditar o que você pode e não pode fazer.

etapas do processo de Design-Build

o processo de design-build pode ser dividido em cinco etapas principais: seleção de equipe, planejamento de projetos, design, GMP/licitação e construção. Na maior parte, essas etapas acontecerão sequencialmente, mas não necessariamente independentes umas das outras. As fases de planejamento, design e licitação do projeto podem se sobrepor. A construção pode começar enquanto parte do projeto ainda está em fase de projeto. Em última análise, dependerá do seu projeto específico e de seus objetivos.

cada etapa do processo normalmente incluirá o seguinte: seleção de equipe

durante a fase de seleção da equipe, o proprietário escolherá as empresas que formarão sua equipe de design-build. Isso geralmente inclui o construtor, arquiteto e engenheiros. Dependendo da preferência do proprietário, eles selecionarão uma empresa que escolherá os outros membros da equipe de design-build ou o proprietário desempenhará um papel ativo na seleção de todas as empresas que compõem a equipe.

Independentemente disso, essas equipes se unirão contratualmente para formar sua equipe de construção de design. O sucesso de todo o projeto será seu objetivo, em oposição ao sucesso de apenas sua área de especialização. Isso os motiva a trabalhar juntos desde o início, observando o sucesso geral do projeto.

planejamento do projeto

uma vez que a equipe de design-build é montada, eles começarão a planejar o projeto. Eles combinarão sua visão e objetivos para o projeto com seu orçamento e desenvolverão desenhos preliminares, análises de custos e cronogramas. Eles analisarão o site do projeto e quaisquer estruturas ou utilitários existentes localizados no site e procurarão desafios potenciais para que possam se preparar e planejar de acordo.

fase de projeto

uma vez que os desenhos preliminares se encaixam no resto do plano do projeto, a fase de projeto começa. É quando o arquiteto concluirá os desenhos finais do projeto.

ao contrário da abordagem de projeto de design-bid-build, seu projeto se beneficiará de ter a contribuição do arquiteto, construtor e quaisquer subcontratados especializados durante esta fase. Isso levará a desenhos mais precisos, reduzindo o risco de problemas de construtibilidade e alterar pedidos no futuro.

4. Estabelecendo um GMP

em seguida, o construtor montará um custo mais definido para o projeto. Na Horst Construction, isso inclui pelo menos três a cinco propostas de subcontratados para cada pacote comercial e um preço máximo garantido (GMP).

uma preocupação comum com a abordagem design-build é que um projeto custará mais porque o trabalho não será licitado competitivamente. No entanto, esse não é o caso. Nós nos certificamos de obter lances viáveis de uma quantidade adequada de subcontratados confiáveis e de qualidade, para que você possa ter certeza de que está obtendo um preço justo.

além disso, seu projeto será protegido com um GMP. Um GMP é um preço definido para o projeto apoiado pelo construtor de design. É uma promessa de que o custo do projeto não ultrapassará esse preço específico. Se isso acontecer, é responsabilidade do construtor de design pagar-não do proprietário.

todos os projetos de construção Horst Construction design-build colocarão pacotes comerciais em oferta e incluirão um GMP. Mas este não será o caso de todas as equipes de design-build. Acreditamos que esta é a melhor maneira de garantir que o proprietário obtenha o preço mais justo para o seu projeto. Clique aqui para saber mais sobre o que torna nossos serviços de construção de design únicos.

Construção

assim que o projeto for finalizado e os subcontratados e fornecedores forem selecionados, o projeto começará a ser construído. Devido à colaboração inicial por parte da equipe do projeto, o projeto deve ser relativamente tranquilo. A abordagem design-build demonstrou reduzir ou mesmo eliminar a necessidade de pedidos de mudança e ajuda a manter os custos alinhados com o orçamento.

no entanto, há sempre o potencial para que surjam desafios imprevistos. Mas como o projeto se baseia em um plano sólido desde o início, a equipe terá mais largura de banda para lidar com os desafios à medida que ocorrem.

assim que a construção for concluída, o projeto será encerrado e o proprietário poderá se mudar para seu novo prédio!

exemplo de um projeto de construção de projeto

estimulado pela abordagem colaborativa que oferece, o Lancaster Bible College escolheu o método de entrega de projeto de construção de projeto para a construção do novo Teague Learning Commons. Após a conclusão, este edifício de 41.500 pés quadrados abrange três andares e serve como centro de aprendizagem e pesquisa colaborativa do campus.Uma vez que eles escolheram sua equipe de Horst Construction, Cornerstone design Architects e Providence Engineering, a fase de pré-construção e design do projeto começou. E como esses jogadores-chave poderiam trazer sua experiência única para a mesa na fase de planejamento, o projeto estava em melhor situação.

“escolhemos o processo design-build porque nos dá a quantidade máxima de entrada ali mesmo na mesa. Temos todos sentados ao redor da mesa”, reflete John Zeswitz, Vice-Presidente Executivo do Lancaster Bible College no momento da construção. “Isso nos dá a oportunidade de entender o impacto de algumas das escolhas e discussões que estamos tendo.”Ao ter os principais participantes envolvidos na fase inicial de planejamento, o Lancaster Bible College poderia comunicar sua visão para o projeto enquanto a equipe de design-build trabalhava em conjunto para encontrar o melhor caminho para tornar essa visão uma realidade.

ao contrário de um design-bid-build ou gerente de construção em cenário de Risco, o projeto foi projetado com a contribuição da equipe de construção. Essa abordagem mais colaborativa leva a um plano mais realista. E ter um plano sólido dá à equipe mais largura de banda para lidar com os desafios inevitáveis e imprevistos que podem surgir assim que a construção começar.Um desses desafios veio da própria mãe natureza na forma de chuvas recordes, atingindo 20 polegadas em apenas quatro meses. Os poços geotérmicos de 30 415 pés de profundidade, poço do Elevador, Porão e fundações exigiam um trabalho de escavação significativo em condições extremas.

além disso, vários grandes sumidouros foram descobertos e agravados pelas chuvas excessivas. Em resposta, a equipe teve que realocar rapidamente alguns dos poços geotérmicos e adicionar a remediação do Sumidouro ao cronograma do projeto.

devido à abordagem colaborativa do método design-build, a equipe foi capaz de se ajustar rapidamente a esses desafios e avançar o projeto para sua conclusão bem-sucedida.

“o design-build recebe muito mais de uma conversa colaborativa indo mais cedo. E descobrimos que isso gera confiança, e a confiança percorre um longo caminho na construção de uma instalação”, compartilha Zeswitz.

o Design-Build é adequado para o meu projeto de construção?

no geral, o design-build pode beneficiar projetos de qualquer tamanho e orçamento. Este método estabelece colaboração precoce nas fases de planejamento e design do projeto, o que leva a menos problemas no futuro. Isso geralmente se traduz em custos de projeto mais baixos e cronogramas de projeto mais rápidos. O fluxo de comunicação simplificado e a redução da carga e do risco para o proprietário tornam o processo mais fácil e eficiente.

no entanto, as melhores decisões são aquelas que são tomadas quando todas as opções são consideradas. Para mais informações sobre os outros métodos de entrega do projeto, confira este blog. Você também pode fazer nosso pequeno teste que o ajudará a determinar qual método de entrega do projeto é melhor para o seu projeto!