note de dezvoltare imobiliara
atunci când achiziționează un site de dezvoltare, este important să vă asigurați că site-ul poate fi utilizat în scopul pentru care este achiziționat. Când vine vorba de servitute, în teorie, un cumpărător nu ar trebui să primească surprize urâte. Cu toate acestea, servitutele echitabile imperative pot fi greu de detectat, dar pot avea consecințe costisitoare. Care sunt acestea, care este impactul lor și cum poate fi minimizat riscul pe care îl prezintă?
tipuri de servitute
servitutele legale trebuie notate pe titlul terenului servitor (adică împovărat). O servitute care nu este menționată pe titlu poate intra în vigoare doar ca o servitute echitabilă. Motivul pentru care acest lucru contează este din cauza modului în care se leagă cumpărătorii. O servitute legală va lega toți cumpărătorii, indiferent dacă știau de ea, în timp ce o servitute echitabilă va lega doar un cumpărător care avea cunoștințe. Problema cu servitutele echitabile este modul în care” cunoașterea ” poate fi definită.
servitute echitabile
există trei moduri în care o servitute echitabilă poate obliga un cumpărător:
- dacă a fost protejat în Registrul taxelor Funciare ca taxă funciară D(iii). Avocații cumpărătorului vor căuta în acest registru în timpul procesului de due diligence, astfel încât vor descoperi orice astfel de servitute.
- (în legătură cu anumite interese echitabile asupra terenurilor neînregistrate) dacă cumpărătorul știa efectiv de existența acestuia (fie informat direct de vânzător sau de proprietarul servitutii, fie din propriile investigații). Din nou, cumpărătorul aici nu este luat prin surprindere.
- dacă servitutea formează un “interes major” în sensul Legii privind înregistrarea terenurilor din 2002 (“LRA”). Aceasta înseamnă că înlocuiește vânzarea/închirierea terenului și obligă cumpărătorul, chiar dacă nu este menționat pe titlu. Aici lucrurile devin mai complicate.
interesele imperative
interesele imperative sunt o categorie strict limitată prescrisă de LRA. O servitute echitabilă va înlocui vânzarea numai dacă:
- servitute a fost creat înainte de 13 octombrie 2003;
- terenul servitor (adică terenul cumpărat) a fost înregistrat la sau înainte de 13 octombrie 2003; și
- dreptul era “folosit și exercitat în mod deschis” la momentul vânzării.
pericolul este că o servitute, cum ar fi un drept de trecere în beneficiul unui vecin, poate fi creat prin prescripție (utilizare pentru o perioadă de 20 de ani), fără a fi nevoie de documente sau notificări. Dacă ar fi apărut înainte de 2003, ar putea lega un cumpărător, chiar și unul care nu știa de existența sa. Cerința” folosită și exercitată în mod deschis ” este obiectivă. Nu contează că cumpărătorul nu l-a observat, ci doar că l-ar fi putut observa dacă s-ar fi uitat.
implicarea servituților echitabile imperative nu trebuie subestimată. În cel mai rău caz, o servitute echitabilă superioară poate fi fundamental incompatibilă cu planurile dezvoltatorului pentru site: un drept de trecere poate trece direct prin mijlocul unui bloc de locuințe propus, de exemplu. În zonele în care terenurile învecinate nu s-ar fi schimbat de mai mulți ani, vecinii vor fi singurele părți care pot depune mărturie cu privire la utilizarea istorică a proprietății lor, iar dezvoltatorul ar putea să nu poată respinge afirmațiile lor conform cărora servitutea a apărut înainte de octombrie 2003 și a fost folosită de atunci. Dezvoltatorul poate avea puține opțiuni decât să negocieze cu proprietarul serviciului pentru eliberarea dreptului în cauză, iar acest lucru s-ar putea dovedi costisitor.
ce poate face un cumpărător?
dezvoltatorii ar trebui să inspecteze terenul foarte atent înainte de cumpărare. Un serviciu nu trebuie să fie utilizat 24/7 pentru a fi “exercitat și bucurat în mod deschis”. Există vreun indiciu că terenul poate fi supus dreptului de trecere, drenaj, lumină, depozitare sau sprijin al altei părți? Există pasaje sau șanțuri care par să treacă în țara vecină? Cum își accesează vecinul pământul (s-ar putea să nu fie același lucru cu modul în care ar trebui să-și acceseze pământul)? Au rămas pe teren obiecte care nu aparțin vânzătorului și de cât timp sunt acolo?
ar fi înțelept să faceți fotografii copioase în timpul inspecției înainte de cumpărare, deoarece poate fi singura dovadă pe care dezvoltatorul trebuie să o contrazică orice afirmație a vecinului. Face anchete extinse de vânzător prea. În cazul în care site-ul este prea dificil, mare sau complex pentru a inspecta în detaliu, retrase din circuitul agricol unele fonduri pentru a face față cu orice drepturi învecinate neașteptate.
autor: Julia Tobbell, asociat Senior, litigii imobiliare, Londra
pentru informații suplimentare, vă rugăm să contactați:
Leave a Reply