fastighetsutveckling notes
när du köper en utveckling webbplats, är det viktigt att se till att webbplatsen kan användas för det ändamål för vilket den förvärvas. När det gäller servitut, i teorin en köpare bör inte få några obehagliga överraskningar. Tvingande rättvisa servitut kan dock vara svåra att upptäcka men kan få kostsamma konsekvenser. Vad är de, vad är deras inverkan och hur kan risken de utgör minimeras?
typer av servitut
juridiska servitut måste noteras på titeln på servient (dvs belastad) Mark. En servitut som inte noteras på titeln kan bara träda i kraft som en rättvis servitut. Anledningen till detta är på grund av det sätt som de binder köpare. En rättslig servitut kommer att binda alla köpare, oavsett om de visste om det, medan en rättvis servitut bara binder en köpare som hade kunskap. Problemet med rättvisa servitut är hur “att ha kunskap” kan definieras.
rättvisa servitut
det finns tre sätt på vilka en rättvis servitut kan binda en köpare:
- om det har skyddats i Markavgifterna registreras som en d (iii) markavgift. Köparens advokater kommer att söka detta register under due diligence processen så kommer att avslöja en sådan servitut.
- (i förhållande till vissa rättvisa intressen över oregistrerad mark) om köparen faktiskt visste om dess existens (vare sig direkt informerad av säljaren eller ägaren av servitut, eller från sina egna undersökningar). Återigen är köparen här inte överraskad.
- om servitut utgör en “övergripande intresse”i den mening som avses i lagen om fastighetsregistrering 2002 (“LRA”). Detta innebär att det åsidosätter försäljning/leasing av marken och binder köparen även om det inte noteras på titeln. Det är här Saker blir svårare.
övergripande intressen
övergripande intressen är en strikt begränsad kategori som föreskrivs av LRA. En rättvis servitut kommer att åsidosätta försäljningen endast om:
- servitut skapades före den 13 oktober 2003;
- servient land (dvs. marken som köps) registrerades den 13 oktober 2003 eller tidigare; och
- rätten “Öppet användes och utövades” vid tidpunkten för försäljningen.
faran är att en servitut, till exempel en rätt till väg som gynnar en granne, kan skapas på recept (användning under en period av 20 år) utan behov av pappersarbete eller anmälan alls. Om det uppstod före 2003 kunde det binda en köpare, även en som inte visste om dess existens. Kravet” Öppet använt och utövat ” är objektivt. Det spelar ingen roll att köparen inte upptäckte det, bara att de kunde ha upptäckt det om de hade tittat.
implikationen av övergripande rättvisa servitut bör inte underskattas. I värsta fall kan en övergripande rättvis servitut vara fundamentalt oförenlig med utvecklarens planer för webbplatsen: en rätt till väg kan gå rakt igenom mitten av ett föreslaget bostadsblock, till exempel. I områden där de angränsande tomterna kanske inte har bytt ägare på många år kommer grannarna att vara de enda parterna som kan vittna om den historiska användningen av deras egendom, och byggherren kanske inte kan motbevisa sina påståenden om att servitut hade uppstått före oktober 2003 och har använts sedan dess. Utvecklaren kan ha lite annat val än att förhandla med ägaren av servitut för en frigivning av rätten i fråga, och detta kan visa sig dyrt.
vad kan en köpare göra?
utvecklare bör inspektera marken mycket noggrant före köp. En servitut behöver inte vara i bruk 24/7 för att “Öppet utövas och åtnjutas”. Finns det någon antydan om att marken kan vara föremål för en annan parts rätt till väg, dränering, ljus, lagring eller stöd? Finns det några passager eller diken som verkar passera över till grannland? Hur får grannen tillgång till sitt land (det kanske inte är detsamma som hur de ska komma åt sitt land)? Finns föremål kvar på marken som inte tillhör säljaren, och hur länge har de varit där?
det skulle vara klokt att ta rikliga fotografier under inspektionen före köpet, eftersom det kan vara det enda beviset som utvecklaren måste motsäga några påståenden från grannen. Gör också omfattande förfrågningar från säljaren. Om webbplatsen är för svår, stor eller komplex att inspektera noggrant, avsätta några medel för att hantera eventuella oväntade grannrättigheter.
författare: Julia Tobbell, Senior Associate, Fastighetstvister, London
för ytterligare information vänligen kontakta:
Leave a Reply